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1 土地一級開發整理的收益模式初探 密集的宏觀調控使得房地產開發行業進入了低迷狀態， 但土地一級開發卻絲毫未感受到寒意。 “賣地” 的巨大盈利空間，促使著房地產企業紛紛開始轉型做“土地一級開發商” 。 ■ 文：方正商學院李明旭 資源集團 石生榮 目前，全國有多家房地產企業在探索土地一級開發可持續的經營模式。其中，以云南城投 （600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產 A股上市企業所代表的 “企業與政府的收益分成模式 ”， 被房地產企業在土地一級開發時所采用。土地一級開發收益分成的盈利模式非常清晰，即 通過將“生 地”變為“熟地” ，待土地通過招拍掛出讓后，房地產再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那 部分土地出讓增值收益。 在這種模式中， 政府與負責土地一級開發的房地產企業結成了緊密的利益共 同體，企業的經營業績也成為了政府實實在在的收益。在本文中，筆者就將對這一模
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宗地名稱： 估價期日： 2008年9月3日 估價人員： 估價日期： 項目負責人： 復核人： 估價方法 適用范圍 技術路線 估價程序 宗地收益還原法估價底稿 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方 法。 根據待估宗地的特點，調查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的租賃、收益情況，對可獲凈 收益、可獲凈收益期限、可獲凈收益的可靠性進行對比分析。客觀地計算其收益和費用，選取適當的還原率折現 累加得出評估值。 收益法計算公式： V=(a÷r) ×[1-1 ÷(1+r) n] 或：V=a/（r-s ）×｛1-[(1+s)/(1+r)] n｝ 其中：V為收益值； a為年土地純收益； r為土地還原率； n為收益年限， s為收益年增長率 適用于有現實收益或潛在收益的土地或不動產估價。 對于沒有收益的不動產的估價則大多不適用。收
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