土地級別與基準地價更新 培訓材料 湖北永業行評估咨詢有限公司 二○○六年十月 目錄 一、土地定級與基準地價更新概況..............................1 二、土地定級與基準地價更新工作組織領導.......................1 三、土地定級與基準地價更新工作步驟..........................2 四、外業工作（資料收集過程）................................3 五、內業工作（數據分析處理）...............................25 -1- 一、土地定級與基準地價更新概況 1．土地定級與基準地價 城鎮土地定級是根據城鎮土地的經濟、自然兩方面屬性及其在社會中經濟活 動中的地位、使用，對城鎮土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮內部土地質量 的地域

土地資源網-------http://www.***.***/ 國內最大的土地流轉平臺、從事土地流轉、土地出租、土地買賣、土地事務代理等盡在土地資源網http://www.***.*** 湖北省城鎮基準地價更新技術規范 (試行) 湖北省國土資源廳 二00六年五月 目錄 1總則.....................................................................................................................................................................2 1.1適用范圍.....................................................................

土地定級與基準地價更新工作方案

北海城鎮土地級別調整與基準地價更新成果 【一】基準地價更新范圍 本次土地級別調整與基準地價更新的評估范圍以土地利用總體規劃和城市總體規劃確定的城鎮 建設用地規劃區為基礎，確定如下：a：主城區〔包括市工業園區、平陽片區、竹林片區在內〕,面積 約為205.5平方公里；b:鐵山港區(包括南康鎮、區行政中心、營盤鎮及鐵山港〔臨海〕工業區〕， 面積約為90平方公里；c：潿洲島旅游區，面積約為16.5平方公里。共計312平方公里。 關于評估范圍以外的宗地〔含填海〕，能夠參照最臨近土地級別及價格進行評估。 【二】基準地價水平 〔一〕基準地價內涵 北海市區基準地價內涵界定為：在估價期日為2018年5月31日，宗地外圍“給水、排水、供電、 通路、通信”五通和宗地內場地平坦的條件下，各應用評價單元〔級別單元、區片單元〕，在國有土 地使用權出讓狀態下，按商業服務業〔以下簡

兩部委聯手規范基準地價——6月21日，國家發改委有關負責人說，《城鎮基準地價確定及公布辦法》已經由國家發改委和國土資源部制定完畢，并上報國務院等待批準。如果該辦法獲得通過，將成為此次宏觀調控重要成果之一，也將成為房地產調控的重要手段。

河南省城鎮土地級別基準地價更新調整 工作方案 為充分發揮城鎮土地級別基準地價在土地管理及宏觀調控中的積極作用，科學合理地使 用城鎮土地，加強土地市場管理，促進土地市場價格均衡發展。根據國務院《關于加強土地 調控有關問題的通知》（國發200115號）。國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》（國 發200631號）。國土資源部《關于發布實施的通知》（國發 資發2006307號）及《河南省人民政府關于進一步加強國有土地資產管理的通知》（豫政2001 74號）、河南省國土資源廳《關于更新調整城鎮土地級別基準地價工作安排的通知》（豫國 土資發2006102號，以下稱102號文件）等文件精神，特制訂本方案。 一、指導思想與工作原則 （一）指導導思想 貫徹落實科學發展觀，適應國家宏觀調控政策，土地市場管理客觀要求、

11月3日，山東省國土資源廳組織專家驗收組對臺兒莊區城區基準地價更新成果進行了全面驗收。驗收組認為，臺兒莊區城區基準地價工作一是組織得力，計劃周密，技術路線合理，程序與方法正確，符合《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》要求，并依法履行了聽證程序；

1 三水區城鎮土地基準地價更新工作方案 一、修訂的目的和意義 為了全面推進土地使用制度改革，原三水市人民政府于 2002年首次制定并公布了城鎮國有土地使用權地價標準。基準 地價的制定與更新為三水全面推進土地有償使用奠定了基礎， 為我區地價管理及建立公開、公平、公正的土地市場發揮了積 極作用。 由于我區經濟社會發展迅速，以至土地市場發展迅速，原 基準地價與現行土地市場價格發生了變化，部分地區的基準地 價與市場價嚴重脫離。2002年發布的基準地價標準已難以適應 地產市場發展和政府宏觀調控土地市場的客觀要求；另一方面， 2003年佛山市進行行政區劃調整、鎮街的合并和調整、工業園 區建設日益完善，并且由于佛山一環、西二環高速公路、三水 二橋及引線建成通車，南豐大道、大南路、南樂公路擴建改造 完工，新的南北干線塘西公路規劃建設等城市交通干線的發展， 地價級別及地價必將會隨之變化。因此，按

所謂的基準地價就是指政府認可并公開的、適用于制定區域的、分用途的均價格,是當下政府在對土地市場進行宏觀調控過程的重要手段之一.尤其是在城市化建設日漸深入的今天,我國大部分城鎮對公開了基準地價,而為了進一步保證宗地地價的準確性、合理性以及科學性,文章將以基準地價內涵為出發點,對基準地價修正法的評估進行分析,通過對影響宗地地價主要因素的探討,來進一步確定修正系數,結合實例對宗地土地價格的評估進行論述,旨在為我國今后土地價格確定提供可靠的參考資料.

基準地價修正系數表及說明表的編制 基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價 及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修 正為宗地地價的系數體系，以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應 的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價。 一、基準地價修正幅度值的計算 以土地級別為單位，以各級別中最高、最低定級因素總分值所對 應的單元地價作為上、下限值，分別與相應級別的基準地價相減，得 到上調或下調的最高值。計算公式如下： 上調幅度計算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下調幅度計算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基準地價上調最大幅度； f2--基準地價下調最大幅度； iib--級別基準地價； inh--級別單元總分上限值所對應的地價； inl--級別單元總

附件 青島前灣保稅港區土地級別與基準地價調整更新 主要成果 一、土地級別范圍 用途土地級別范圍 商服 商服i-1級汽車口岸片區 商服i-2級同江路、江山路、五臺山路、嘉陵江路、太行山路、北京路、紐約路圍合區域 商服i-3級 同江路、紐約路、北京路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港區東南側圍網、 疏港高速圍合區域 商服ii級商服i-1級、i-2級、i-3級以東前灣港區區域 商服iii級西海岸出口加工區片區 住宅 住宅i-1級汽車口岸片區 住宅i-2級 同江路、江山路、五臺山路、嘉陵江路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港 區東南側圍網、疏港高速圍合區域 住宅ii級住宅i-1級、i-2級以東前灣港區區域 住宅iii級西海岸出口加工區片區 工業 工業i級工業ii級以東前灣港區區域 工業ii級 汽車口岸片區以及同

濟寧市城區土地級別和基準地價

廈門市城鎮土地基準地價表

2015年2月,全國人大授權國務院在北京市大興區等33個縣(市、區),進行農村土地制度改革三項試點。2016年3月,中國人民銀行等六部門印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。如何確定宅基地價格,因而成為試點中亟須面對和解決的問題。目前,城鎮土地已經形成了較為完善的價格體系,并且出臺了城鎮土地分等、定級、估價的技術標準,相較而言,宅基地估價缺少相應依據,必須從理論研究和實踐探索

在基準地價評估項目過程中引入項目管理,將項目過程中涉及的眾多步驟進行銜接與劃分,進行進程、資源控制。采用項目管理理論與project軟件相結合,形成盤錦市基準地價評估項目甘特圖,計算出項目總工時、總資源成本,得出推進msp項目管理可總體提高評估效率。

所謂基準地價是政府為管理土地市場，由專業部門、專業人員評定的土地等級或均質區域土地使用權的平均價格。基準地價反映的是某一土地級別或某一區域不同用途(商業、住宅、工業)法定最高出讓年限土地使用權的平均價格，它是政府宏觀調控、管理土地市場、征收土地稅及合理分配土地收益等的依據．也是宗地地價評估的基礎。

城鎮房屋拆遷補償與基準地價的協調關系到社會的穩定和被拆遷人的根本利益,一直是近年來城市化高速發展過程中的社會熱點。一是黨和國家對于城鎮房屋拆遷補償與基準地價工作的重視,二是房屋拆遷補償的標準與基準地價存在較大問題。本文通過對城鎮房屋拆遷補償目前所存在的問題進行剖析,結合佛山市禪城區的城鎮房屋拆遷補償案例,為進一步改進城鎮房屋拆遷補償和基準地價評定體系工作提供了參考建議,使其既能滿足廣大人民群眾的需要,又符合國家穩定和長治久安的要求,從而達到國家政府和人民群眾共建和諧社會的偉大目標。

一級住宅用地基準地價修正系數說明表 距離單位：米 因素微觀因素優較優一般較劣劣 繁華 程度 距商服中心距離 r500 基礎設 施狀況 生活設施完善度完善較完善一般較差差 公用設施完備度完備較完備一般較差差 自然 條件 文體設施方便程度方便較方便一般不甚方便不方便 洪澇災害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶爾淹沒 經常淹 沒 污染狀況好較好一般較劣劣 宗地 條件 周圍土地利用類型文教辦公、住宅綜合商業工業 房屋朝向南東南東北西北西 宗地形狀、面積 有利于 建筑 對建筑稍 有影響 對建筑 有較大 影響 容積率>2.52.01.51.2<1.0 一級住宅用地基準地價修正系數說明表（%） 因素微觀

1 福建省城鎮基準地價修編工作方案 福建省國土資源廳 二○一一年二月 2 福建省城鎮基準地價修編工作方案 一、修編的必要性 （一）基準地價管理規定的要求。目前我省絕大多數縣、市、區現行 的基準地價編制的基準日是2007年1月1日，至今已經超過三年。國土資 源部《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》（國土資發,2001?174號） 規定：“基準地價原則上每三年更新一次，并根據市場變化，適時進行調整”； 《福建省城鎮基準地價和標定地價確定及公布暫行辦法》第十五條也規定： “基準地價和標定地價應當每兩年調整公布一次。當社會經濟情況發生變 化，造成土地市場價格重大變化時，應適時進行調整，并及時向社會公布”。 （二）滿足相關地價法律政策調整的需要。近年來，國家和福建省的 地價政策法律發生了較大的變化，主要有：一是《中華人民共和國物權法》 明確了地下空間建設用地使用權可以單獨設立

萬寧市城鎮土地定級及基準地價成果 一、商服用地城鎮土地定級及基準地價成果 商服用地基準地價內涵：設定商服用地基準地價的評估基準日為2013年7月1日，平均 容積率為2.0，出讓年期為40年，在對應的基礎設施開發程度條件下的國有土地使用權平均價 格，地價以元/㎡表示。 表1萬城鎮商服用地基準地價表 路線、 區片 路段、區片 位置 土地 用途 基準地價土地 級別 基礎設施 開發程度 開發費 元/m2萬元/畝元/㎡萬元/畝 望海大 道西段 萬州大道 至縱二路 商服2900193.33ⅱ 高配置五 通一平 243.016.2 萬州大 道北段 望海大道 至環市三 路 商服3370224.67ⅰ 高配置五 通一平 243.016.2 縱一路 北段 望海大道 至環市二 東路 商服2600173.33ⅱ 高配置五 通一平243.016.2

隨著存量農村集體經營性建設用地使用權入市試點工作的開展,制定集體建設用地基準地價迫在眉睫。本文基于總結了制定集體建設用地基準地價的基礎條件,定義了集體建設用地基準地價的內涵,探索了＂定級-估價-修正法＂集體建設用地基準地價評估的技術路徑,并對集體建設用地基準地價的修正體系和更新機制作了初步探討。

惠州市惠城區水口鎮原隸屬于惠陽市,2003年惠城區行政區劃進行了戰略性調整,惠陽撤市設區,水口鎮劃歸惠城區管轄,這樣水口鎮現執行的基準地價標準(原惠陽標準)需要更新。目前基準地價的評估方法有很多種,通過建立樣點地價與土地定級網格單元總分值關系模型,運用回歸分析來測算水口鎮商業用地基準地價。