土地級別與基準地價更新 培訓材料 湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司 二○○六年十月 目錄 一、土地定級與基準地價更新概況..............................1 二、土地定級與基準地價更新工作組織領導.......................1 三、土地定級與基準地價更新工作步驟..........................2 四、外業(yè)工作（資料收集過程）................................3 五、內業(yè)工作（數(shù)據(jù)分析處理）...............................25 -1- 一、土地定級與基準地價更新概況 1．土地定級與基準地價 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經濟、自然兩方面屬性及其在社會中經濟活 動中的地位、使用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內部土地質量 的地域

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土地定級與基準地價更新工作方案

北海城鎮(zhèn)土地級別調整與基準地價更新成果 【一】基準地價更新范圍 本次土地級別調整與基準地價更新的評估范圍以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn) 建設用地規(guī)劃區(qū)為基礎，確定如下：a：主城區(qū)〔包括市工業(yè)園區(qū)、平陽片區(qū)、竹林片區(qū)在內〕,面積 約為205.5平方公里；b:鐵山港區(qū)(包括南康鎮(zhèn)、區(qū)行政中心、營盤鎮(zhèn)及鐵山港〔臨?！彻I(yè)區(qū)〕， 面積約為90平方公里；c：潿洲島旅游區(qū)，面積約為16.5平方公里。共計312平方公里。 關于評估范圍以外的宗地〔含填?！?，能夠參照最臨近土地級別及價格進行評估。 【二】基準地價水平 〔一〕基準地價內涵 北海市區(qū)基準地價內涵界定為：在估價期日為2018年5月31日，宗地外圍“給水、排水、供電、 通路、通信”五通和宗地內場地平坦的條件下，各應用評價單元〔級別單元、區(qū)片單元〕，在國有土 地使用權出讓狀態(tài)下，按商業(yè)服務業(yè)〔以下簡

兩部委聯(lián)手規(guī)范基準地價——6月21日，國家發(fā)改委有關負責人說，《城鎮(zhèn)基準地價確定及公布辦法》已經由國家發(fā)改委和國土資源部制定完畢，并上報國務院等待批準。如果該辦法獲得通過，將成為此次宏觀調控重要成果之一，也將成為房地產調控的重要手段。

河南省城鎮(zhèn)土地級別基準地價更新調整 工作方案 為充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地級別基準地價在土地管理及宏觀調控中的積極作用，科學合理地使 用城鎮(zhèn)土地，加強土地市場管理，促進土地市場價格均衡發(fā)展。根據(jù)國務院《關于加強土地 調控有關問題的通知》（國發(fā)200115號）。國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》（國 發(fā)200631號）。國土資源部《關于發(fā)布實施的通知》（國發(fā) 資發(fā)2006307號）及《河南省人民政府關于進一步加強國有土地資產管理的通知》（豫政2001 74號）、河南省國土資源廳《關于更新調整城鎮(zhèn)土地級別基準地價工作安排的通知》（豫國 土資發(fā)2006102號，以下稱102號文件）等文件精神，特制訂本方案。 一、指導思想與工作原則 （一）指導導思想 貫徹落實科學發(fā)展觀，適應國家宏觀調控政策，土地市場管理客觀要求、

11月3日，山東省國土資源廳組織專家驗收組對臺兒莊區(qū)城區(qū)基準地價更新成果進行了全面驗收。驗收組認為，臺兒莊區(qū)城區(qū)基準地價工作一是組織得力，計劃周密，技術路線合理，程序與方法正確，符合《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，并依法履行了聽證程序；

1 三水區(qū)城鎮(zhèn)土地基準地價更新工作方案 一、修訂的目的和意義 為了全面推進土地使用制度改革，原三水市人民政府于 2002年首次制定并公布了城鎮(zhèn)國有土地使用權地價標準。基準 地價的制定與更新為三水全面推進土地有償使用奠定了基礎， 為我區(qū)地價管理及建立公開、公平、公正的土地市場發(fā)揮了積 極作用。 由于我區(qū)經濟社會發(fā)展迅速，以至土地市場發(fā)展迅速，原 基準地價與現(xiàn)行土地市場價格發(fā)生了變化，部分地區(qū)的基準地 價與市場價嚴重脫離。2002年發(fā)布的基準地價標準已難以適應 地產市場發(fā)展和政府宏觀調控土地市場的客觀要求；另一方面， 2003年佛山市進行行政區(qū)劃調整、鎮(zhèn)街的合并和調整、工業(yè)園 區(qū)建設日益完善，并且由于佛山一環(huán)、西二環(huán)高速公路、三水 二橋及引線建成通車，南豐大道、大南路、南樂公路擴建改造 完工，新的南北干線塘西公路規(guī)劃建設等城市交通干線的發(fā)展， 地價級別及地價必將會隨之變化。因此，按

所謂的基準地價就是指政府認可并公開的、適用于制定區(qū)域的、分用途的均價格,是當下政府在對土地市場進行宏觀調控過程的重要手段之一.尤其是在城市化建設日漸深入的今天,我國大部分城鎮(zhèn)對公開了基準地價,而為了進一步保證宗地地價的準確性、合理性以及科學性,文章將以基準地價內涵為出發(fā)點,對基準地價修正法的評估進行分析,通過對影響宗地地價主要因素的探討,來進一步確定修正系數(shù),結合實例對宗地土地價格的評估進行論述,旨在為我國今后土地價格確定提供可靠的參考資料.

基準地價修正系數(shù)表及說明表的編制 基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價 及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修 正為宗地地價的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應 的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。 一、基準地價修正幅度值的計算 以土地級別為單位，以各級別中最高、最低定級因素總分值所對 應的單元地價作為上、下限值，分別與相應級別的基準地價相減，得 到上調或下調的最高值。計算公式如下： 上調幅度計算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下調幅度計算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基準地價上調最大幅度； f2--基準地價下調最大幅度； iib--級別基準地價； inh--級別單元總分上限值所對應的地價； inl--級別單元總

附件 青島前灣保稅港區(qū)土地級別與基準地價調整更新 主要成果 一、土地級別范圍 用途土地級別范圍 商服 商服i-1級汽車口岸片區(qū) 商服i-2級同江路、江山路、五臺山路、嘉陵江路、太行山路、北京路、紐約路圍合區(qū)域 商服i-3級 同江路、紐約路、北京路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港區(qū)東南側圍網、 疏港高速圍合區(qū)域 商服ii級商服i-1級、i-2級、i-3級以東前灣港區(qū)區(qū)域 商服iii級西海岸出口加工區(qū)片區(qū) 住宅 住宅i-1級汽車口岸片區(qū) 住宅i-2級 同江路、江山路、五臺山路、嘉陵江路、太行山路、沅江路、青島前灣保稅港 區(qū)東南側圍網、疏港高速圍合區(qū)域 住宅ii級住宅i-1級、i-2級以東前灣港區(qū)區(qū)域 住宅iii級西海岸出口加工區(qū)片區(qū) 工業(yè) 工業(yè)i級工業(yè)ii級以東前灣港區(qū)區(qū)域 工業(yè)ii級 汽車口岸片區(qū)以及同

濟寧市城區(qū)土地級別和基準地價

廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價表

2015年2月,全國人大授權國務院在北京市大興區(qū)等33個縣(市、區(qū)),進行農村土地制度改革三項試點。2016年3月,中國人民銀行等六部門印發(fā)《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。如何確定宅基地價格,因而成為試點中亟須面對和解決的問題。目前,城鎮(zhèn)土地已經形成了較為完善的價格體系,并且出臺了城鎮(zhèn)土地分等、定級、估價的技術標準,相較而言,宅基地估價缺少相應依據(jù),必須從理論研究和實踐探索

在基準地價評估項目過程中引入項目管理,將項目過程中涉及的眾多步驟進行銜接與劃分,進行進程、資源控制。采用項目管理理論與project軟件相結合,形成盤錦市基準地價評估項目甘特圖,計算出項目總工時、總資源成本,得出推進msp項目管理可總體提高評估效率。

所謂基準地價是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級或均質區(qū)域土地使用權的平均價格。基準地價反映的是某一土地級別或某一區(qū)域不同用途(商業(yè)、住宅、工業(yè))法定最高出讓年限土地使用權的平均價格，它是政府宏觀調控、管理土地市場、征收土地稅及合理分配土地收益等的依據(jù)．也是宗地地價評估的基礎。

城鎮(zhèn)房屋拆遷補償與基準地價的協(xié)調關系到社會的穩(wěn)定和被拆遷人的根本利益,一直是近年來城市化高速發(fā)展過程中的社會熱點。一是黨和國家對于城鎮(zhèn)房屋拆遷補償與基準地價工作的重視,二是房屋拆遷補償?shù)臉藴逝c基準地價存在較大問題。本文通過對城鎮(zhèn)房屋拆遷補償目前所存在的問題進行剖析,結合佛山市禪城區(qū)的城鎮(zhèn)房屋拆遷補償案例,為進一步改進城鎮(zhèn)房屋拆遷補償和基準地價評定體系工作提供了參考建議,使其既能滿足廣大人民群眾的需要,又符合國家穩(wěn)定和長治久安的要求,從而達到國家政府和人民群眾共建和諧社會的偉大目標。

一級住宅用地基準地價修正系數(shù)說明表 距離單位：米 因素微觀因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣 繁華 程度 距商服中心距離 r500 基礎設 施狀況 生活設施完善度完善較完善一般較差差 公用設施完備度完備較完備一般較差差 自然 條件 文體設施方便程度方便較方便一般不甚方便不方便 洪澇災害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶爾淹沒 經常淹 沒 污染狀況好較好一般較劣劣 宗地 條件 周圍土地利用類型文教辦公、住宅綜合商業(yè)工業(yè) 房屋朝向南東南東北西北西 宗地形狀、面積 有利于 建筑 對建筑稍 有影響 對建筑 有較大 影響 容積率>2.52.01.51.2<1.0 一級住宅用地基準地價修正系數(shù)說明表（%） 因素微觀

1 福建省城鎮(zhèn)基準地價修編工作方案 福建省國土資源廳 二○一一年二月 2 福建省城鎮(zhèn)基準地價修編工作方案 一、修編的必要性 （一）基準地價管理規(guī)定的要求。目前我省絕大多數(shù)縣、市、區(qū)現(xiàn)行 的基準地價編制的基準日是2007年1月1日，至今已經超過三年。國土資 源部《關于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā),2001?174號） 規(guī)定：“基準地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進行調整”； 《福建省城鎮(zhèn)基準地價和標定地價確定及公布暫行辦法》第十五條也規(guī)定： “基準地價和標定地價應當每兩年調整公布一次。當社會經濟情況發(fā)生變 化，造成土地市場價格重大變化時，應適時進行調整，并及時向社會公布”。 （二）滿足相關地價法律政策調整的需要。近年來，國家和福建省的 地價政策法律發(fā)生了較大的變化，主要有：一是《中華人民共和國物權法》 明確了地下空間建設用地使用權可以單獨設立

萬寧市城鎮(zhèn)土地定級及基準地價成果 一、商服用地城鎮(zhèn)土地定級及基準地價成果 商服用地基準地價內涵：設定商服用地基準地價的評估基準日為2013年7月1日，平均 容積率為2.0，出讓年期為40年，在對應的基礎設施開發(fā)程度條件下的國有土地使用權平均價 格，地價以元/㎡表示。 表1萬城鎮(zhèn)商服用地基準地價表 路線、 區(qū)片 路段、區(qū)片 位置 土地 用途 基準地價土地 級別 基礎設施 開發(fā)程度 開發(fā)費 元/m2萬元/畝元/㎡萬元/畝 望海大 道西段 萬州大道 至縱二路 商服2900193.33ⅱ 高配置五 通一平 243.016.2 萬州大 道北段 望海大道 至環(huán)市三 路 商服3370224.67ⅰ 高配置五 通一平 243.016.2 縱一路 北段 望海大道 至環(huán)市二 東路 商服2600173.33ⅱ 高配置五 通一平243.016.2

隨著存量農村集體經營性建設用地使用權入市試點工作的開展,制定集體建設用地基準地價迫在眉睫。本文基于總結了制定集體建設用地基準地價的基礎條件,定義了集體建設用地基準地價的內涵,探索了＂定級-估價-修正法＂集體建設用地基準地價評估的技術路徑,并對集體建設用地基準地價的修正體系和更新機制作了初步探討。

惠州市惠城區(qū)水口鎮(zhèn)原隸屬于惠陽市,2003年惠城區(qū)行政區(qū)劃進行了戰(zhàn)略性調整,惠陽撤市設區(qū),水口鎮(zhèn)劃歸惠城區(qū)管轄,這樣水口鎮(zhèn)現(xiàn)執(zhí)行的基準地價標準(原惠陽標準)需要更新。目前基準地價的評估方法有很多種,通過建立樣點地價與土地定級網格單元總分值關系模型,運用回歸分析來測算水口鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價。