廣西金融研究 !""#$增刊第%期 房貸新政策的效應分析 !朱軍林 伴隨著大規模的城市改造，近幾年來桂林市的 房地產業呈現出快速增長勢頭，已成為擴大內需，推 動經濟發展的新增長點。 一、與!""#、!""$年房地產泡沫不同，桂林市近 年來出現的新一輪房地產熱呈現良好的發展態勢 !、房地產投資規模與銷售比例協調增長。 !""#$%&&’年，桂林市房地產開發投資增長速度 較快，年均增長’"(’)。與此同時，商品房銷售面積的 年均增長也達到了%%(")，二者基本保持協調比例增 長。由此可見，當前桂林市房地產投資增長是有真實 需求支撐的。這種需求的最大動因是隨著經濟的發 展，戶籍制度的松動，城市改造力度的加大以及居民 投資意識的增加，居民個人對商品住房的需求大幅 增長，具體表現在：*""#+%&&%年個人購買商品住房 占當年商品房銷售面積比重平均高達,-)。 #、商

國家稅務總局于2006年7月18日頒布了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》,此新政策的出臺會給投機者以沉重的打擊。本文簡述了個稅新政的主要內容,并從時間、市場的不同級別與類別、供求彈性、預期等四個方面探討個稅新政對房地產價格的影響。

2010年一開始,國家就提出了要抑制部分城市房價上漲過快的要求,但是隨著春節的過去,房價在一線城市又開始瘋漲。二手房市出現了\"搶購熱\"的局面。大家都認為樓市是\"泡沫\

進入2010年以來,房價急劇上漲的趨勢再次引起社會各界的強烈關注。2010年3月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%,新建商品住宅價格同比上漲15.9%。2010年4月17日,國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,對房地產信貸政策實施了嚴格的準入政策。

2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號),劍指瘋狂樓市,被業界稱為\"新國十條\"和最為嚴厲的房地產調控政策。根據通知精神,各地出臺的細則都遵照了\"新國十條\"定下的基調,提出增加供給、加強保障房建設、實行差別化住房信貸政策、抑制投機性購房等。至此,樓市觀望氣氛日益濃厚,房價下調預期強烈。

如今政府大力推廣以\"限房價、競地價\"方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。這兩點對于銀行信貸業務產生了很大的影響,下面我們將從個人住房貸款和房地產商貸款來分析房地產新政對銀行信貸業務的影響。

9月29日,中國人民銀行和銀監會聯合發布房產新政:對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定;各商業銀行暫停發

近期土地新政對房地產企業的影響——一、土地新政對房地產企業的影響　　在近期的房地產宏觀調控中，土地政策扮演了越來越重要的角色。土地政策的調整雖然不單單是針對房地產企業，但是房地產企業受到的影響無疑是最大的。從目前的情況來看，對于不同的企業，...

過去的一年中,雖然國家出臺了一系列政策指導穩定房價,但是,各地房價卻依然呈現出穩中有升的態勢。未來,我國房地產市場將如何發展依然是人們最關心的一個話題。從2011年1月份出臺的\"國八條\"入手,重點分析闡述\"國八條\"出臺后對房地產市場的影響,進而為消費者如何進行住房的租買選擇提供參考性意見。

近期土地新政對房地產企業的影響——在近期的房地產宏觀調控中，土地政策扮演了越來越重要的角色。土地政策的調整雖然不單單是針對房地產企業，但是房地產企業受到的影響無疑是最大的。從目前的情況來看，對于不同的企業，政策影響的大小也有所不同。

近年來,房地產業發展較快,2007年許多大城市房價迅速上漲。國家為了控制迅速攀升的房價,出臺了一系列政策。這些政策給商業銀行的個人房貸業務造成了劇烈影響。商業銀行要在這樣的情況下發展零售業務,就需要不斷地創新,增強自身的競爭力。

對房地產新政中規范外資進入房地產行業的思考——本文對房地產新政中規范外資進入房地產行業的有關規定進行了解讀,對文件可能產生的積極效果及不足進行了闡釋,進而提出了相關改善建議及措施。

2007年以來,在經濟快速增長、物價水平逐步走高的壓力下,央行不斷地進行貨幣政策的調整,實行了一系列的加息對策。進入2011年,又再次分別于2月以及4月實施了兩次加息,如此頻繁的加息浪潮對于全國經濟不能不產生比較大的沖擊,作為支柱產業的房地產自然逃不掉。關于\"央行加息對房地產業影響\

基于我國房價高居不下,大大超出廣大中低收入者購買力,近期,國家下決心加大樓市調控力度,實施一系列旨在抑制投機性住房需求的樓房新政,可調控效果并不理想。為探索有效調控模式,本文試圖用經濟學理論,從我國樓市結構特點及定價模式入手,深入研究區域性房地產供求關系,利用相關定價模型,認真剖析制約我國房價高居不下的深層原因,發現影響樓市調控效果根源在區域壟斷性賣方市場的形成及由此產生的非均衡性壟斷定價模式。為此,作者認為樓市新政應以抑制市場壟斷,大力發展充分競爭性樓市,徹底改變非均衡性壟斷定價模式,實行完全競爭性市場出清定價模式為有效調控手段。

房價的過快上漲引發了國家2010年房產新政,本文通過對我國房價上漲過快現狀的認識,在我國房價上漲過快的原因闡述的基礎上,總結了2010房地產重點調控政策,并著重分析了其對房價和房地產投資消費的影響。

隨著房地產市場步入新常態的大趨勢,我國的住房公積金新政陸續出臺,房地產價格也出現了新的變化。基于此,本文分析了新一輪住房公積金新政對我國房地產市場的影響,并建立住房消費價格指數與住房公積金政策調整的hedonic模型,實證分析了降低住房公積金首付比例和住房公積金貸款利率對我國房地產市場價格的反向調節能力,繼而從房地產市場\"去庫存\"角度,提出住房公積金政策需要繼續維持低門檻、低利率、高效率總格局的對策建議。

房地產是資金密集型產業,我國房地產對銀行的依賴度,離開銀行貸款肯定是寸步難行的。從中國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。我國銀行抵押貸款主要是土地和房地產,所以銀行貸款,近年來銀行資金一定在朝著房地產方向擠,從而引起高房價。高房價導致抵押資產價值變高,如此循環到一定階段就會形成泡沫。房地產貸款過度膨脹,形成巨大的房價泡沫,這就象是一枚定時炸彈。當房地產行業出現衰退時,就會使資金鏈收緊,甚至出現資金鏈斷裂,引發金融危機。為此,有必要加強和規范房地產行業的貸款管理,加大調控力度,保障房地產行業的健康、有序發展。

2003年6月以來，央行和銀監會相繼發布了一系列有關房地產信貸的文件，國務院出臺了一系列穩定房價的相關意見，要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲，促進房地產市場健康發展。這些政策的目的：一是通過對房地產開發貸款調節，控制房地產業務發展速度：二是通過對個人住房按揭貸款調節，控制房地產需求：三是通過對房價漲幅調節，控制房市投機炒作。

從短期看，新政使得二手房的交易環節稅費大幅上升。目前二手房交易需交納營業稅、契稅、中介費和老個稅，總的稅費負擔約在實際成交價的8％-10％；如果二手房的溢價率是3倍（存量房網簽價／存量房原值），那么新政后的稅費負擔將上升至實際成交價格的20％-25％。而新房購置稅費低廉的優勢，將使得對二手房的需求短期內被分流到新房市場上去。

我國的房地產市場起步晚,發展時間也不是很長,增長速度卻很快,但和發達國家相比,我們還存在不足和差異,致使房地產市場愈演愈烈,泡沫急劇增長,房地產趨于失衡的邊緣.因此,對房地產市場進行科學、合理和有效的調控具有非常重要的意義.

始自2010年至今的房產新政,將對住宅類房產市場產生了較大的震動;而旅游房地產在中國是一個新興產業,旅游房地產將給力樓市,并迎來新一輪的投資機遇.本文就房產新政的特征及其對旅游房地產業的發展影響進行了分析,并對新政下我國發展旅游房地產提出了一些對策建議,以促進中國旅游房地產業的可持續發展.

穩定房價房地產新政的主旨——2005年6月1日之后，隨著各地政府關于房地產市場政策的出臺，“房地產新政”的走向，成為政府、房地產企業及民眾十分關注的問題。