房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一種重要方法,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法估價(jià),能夠使估價(jià)結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)性,提高評(píng)估結(jié)果的精度.

模糊數(shù)學(xué)是運(yùn)用數(shù)學(xué)方法研究和處理模糊現(xiàn)象的一門數(shù)學(xué)分支。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)原理,對(duì)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn),能使可比實(shí)例的選取、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正、估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定更為準(zhǔn)確,使估價(jià)結(jié)果更客觀、合理地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

實(shí)踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在一些缺點(diǎn)及不足之處,為此,本文提出對(duì)層次分析法進(jìn)行改進(jìn),采用三標(biāo)度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場(chǎng)比較法,促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更為準(zhǔn)確、科學(xué)。

文章編號(hào):1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的市場(chǎng)比較法研究 ξ 何國(guó)松 (咸寧師范高等專科學(xué)?！〉乩硐?湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法之一,但由于個(gè)人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù);(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價(jià)修正模型進(jìn)行修正;(4)估價(jià)人員憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場(chǎng)比較法 中圖分類號(hào):f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 0　引言 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之 一,它是通過與待估房地產(chǎn)類似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場(chǎng)成交實(shí)例的分析

傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)存在著區(qū)域因素、個(gè)別因素修正取值隨意性大、計(jì)算過程過于粗糙、評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的問題。本文提出應(yīng)用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)和bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)三種新方法對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn),系統(tǒng)闡述了三種方法在市場(chǎng)比較法估價(jià)中應(yīng)用的原理、方法和步驟,在此基礎(chǔ)上分析了三種方法各自的優(yōu)勢(shì)、問題和條件等,并對(duì)其應(yīng)用前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài),得到了國(guó)際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行了研究。

本文通過介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場(chǎng)比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場(chǎng)比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過分析了市場(chǎng)比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問題的對(duì)策和措施。

本文通過介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),需要搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立比較基準(zhǔn)等,市場(chǎng)法是科學(xué)性與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求較高的一種房地產(chǎn)估價(jià)方法,本文對(duì)運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的步驟作了簡(jiǎn)單介紹。

房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法的歸納研究分析

分析了現(xiàn)行住宅房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中存在的不足,運(yùn)用主成分分析法,來確定住宅房地產(chǎn)狀況修正因素的權(quán)重,提出了一種新的市場(chǎng)比較法——主成分分析市場(chǎng)比較法,從而降低了估價(jià)過程中的人為因素影響,使得房地產(chǎn)評(píng)估更為客觀,估價(jià)結(jié)果更為精確。并運(yùn)用此方法給出了西安高新區(qū)內(nèi)某住宅新樓盤的評(píng)估實(shí)例。

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展下,其信息系統(tǒng)的建立更是加速其發(fā)展的進(jìn)程,在信息系統(tǒng)的建立中,市場(chǎng)比較法最能體現(xiàn)出房產(chǎn)估價(jià)的基本原理。并且可直觀的反映出市場(chǎng)信息,在房產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的應(yīng)用中比較法的實(shí)用性最廣。但是,我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)建立的時(shí)間還不長(zhǎng),并屬于發(fā)展中階段,在運(yùn)用的過程中,相應(yīng)的還存在一定的問題,例如相關(guān)信息的不對(duì)稱性、交易不透明性等諸多問題,要綜合的解決好這些問題。不是一朝一夕就能夠全部解決的,而是要在不斷的發(fā)展中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合發(fā)展的方向,逐步的進(jìn)行完善,并相應(yīng)的優(yōu)化管理制度,促進(jìn)估價(jià)信息系統(tǒng)中市場(chǎng)比較法在房產(chǎn)評(píng)估中更好的應(yīng)用。

市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂,最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài),這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法,得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。在市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)之上,總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

在未來一段時(shí)期,房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)將會(huì)朝向國(guó)際化與市場(chǎng)化方向發(fā)展,服務(wù)內(nèi)容將會(huì)更加多樣化.但是就目前而言,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在發(fā)展運(yùn)行中還存在很多缺陷,應(yīng)對(duì)其及時(shí)采取有效的對(duì)策和措施,以此推動(dòng)市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,保障行業(yè)的可靠性和安全性針對(duì)如何規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)提出了相關(guān)的對(duì)策和建議,旨在為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的規(guī)范提供一些參考和幫助.

針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中比較法在交易實(shí)例選擇以及修正過程兩方面存在的不足之處,提出采用gis技術(shù)進(jìn)行交易實(shí)例管理與初選、運(yùn)用模糊貼近度進(jìn)行可比實(shí)例的選擇以及模糊綜合評(píng)判方法進(jìn)行價(jià)格計(jì)算,并以實(shí)例加以驗(yàn)證。結(jié)果表明,該方法可以有效地解決可比實(shí)例的管理、選擇以及價(jià)格修正問題,提高評(píng)估的科學(xué)性和正確性。

估價(jià)市場(chǎng)比較法與成本法相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的探討

“脫鉤改制”后的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)分析