由于轉讓舊房土地增值稅扣除項目的稅法規定過于籠統，導致實務中征納雙方對土地開發成本費用、構筑物等的扣除，以及舊房及建筑物評估價格的確定產生分歧，本文通過對相關稅收規定進行梳理，就轉讓舊房扣除項目的若干問題進行了探討、分析；同時結合實務，并基于合理性的原則，就計算土地增值稅時對土地平整費用、構筑物等的扣除，以及如何合理利用舊房及建筑物評估價格提出了一些建議。

土地增值稅扣除憑證列表 一、土地使用權費 序號項目票據類型 1土地出讓金或 土地轉讓金 土地規費專用收據或行政事業單位結算憑證 或轉讓無形資產發票 2契稅稅票 3規費行政事業單位結算憑證 4土地變更費行政事業單位結算憑證 5土地評估費服務業發票 6其它應稅行為提供發票，非應稅行為提供行政票 據或自制憑證 二、土地征用及拆遷補償費 序號項目票據類型 1拆遷費協議或建筑安裝發票 2安置費協議、非經營性收入專用發票 3補償費協議、非經營性收入專用發票 4青苗補償費協議、非經營性收入專用發票 5其它應稅行為提供發票，非應稅行為提供行政票據 三、前期工程費 序號項目票據類型 1測繪費服務業發票 2規劃設計費服務業發票 3勘察費服務業發票或建筑安裝發票 4質檢費服務業發票 5招標費服務業發票 6審核費服務業發票 7垃圾處理

成都市地方稅務局成都市財政局關于土地增值稅有關問題的公告 來源：【字體：大中小】｜【打印】｜【糾錯】｜【關閉】｜【返回 首頁】 閱讀次數：22069 關鍵詞： 成都市地方稅務局 成都市財政 局公告 2011年第1號 成都市地方稅務局成都市財政局 關于土地增值稅有關問題的公告 根據《四川省地方稅務局四川省財政廳關于土地增值稅 征管問題的公告》（2010年第1號）和《成都市人民政府辦 公廳轉發城鄉房產管理局等部門關于進一步加強房地產市 場宏觀調控工作目標實施意見的通知》（成辦發〔2010〕85 號）精神，現就土地增值稅有關問題公告如下： 一、關于土地增值稅預征率 （一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。 （二）普通住宅預征率為1%。 （三）非普通住宅預征率以其售價是否超過普通住房價 格標準（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍

土地增值稅清算過中,如何準確地理解、把握《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關法律、法規關于\"扣除項目\"的實質內涵,這是影響到土地增值稅清算結果是否準確關鍵所在。在土地增值稅清算過程中,主管稅務機關與房地產開發企業就\"扣除項目\"在認識上存在較大的分歧。本文就土地增值稅\"扣除項目\"中存在的分歧,提出個人的一點看法。

1 附件一 徐州市市區土地增值稅清算模型指標體系 序號項目單位 參考指標值 （元） 備注 一轉讓房地產收入 建筑 面積 同類同期平均 值 二扣除項目金額 （一） 取得土地使用權所 支付的金額 土地出讓金 國土部門網站 公布的具體地 塊出讓價格 （二）房地產開發成本 1、前期工程費 （1）規劃費用 建筑 面積1 （2）設計費用 建筑 面積22 包含總體規劃建筑設計費、施 工圖設計費、景觀設計費、綜 合管網設計費、裝飾設計費 （3） 項目可行性研究費 用 建筑 面積1 包含環境評估費、節能評估費、 地質災害評估費 （4） 水文、地質、勘察費 用 建筑 面積5 包含水文、地質、地基勘察費， 沉降觀測費，環境評估費，環 境檢測費，防雷檢測費，規劃 放線費 （5）竣工測量費 建筑 面積1.5 （6）三通一平費用 建筑 面積5 包含臨時道路(含下水)、

關于《舊房轉讓土地增值稅扣除項目評估技術指引(暫行)》的通知

解讀土地增值稅新政——土地增值稅新政出臺主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營方向，對房地產經營過程中的炒買炒賣土地獲取暴利的行為進行了有效遏制。同時,規范了房地產市場的交易秩序,合理調節了土地增值收益分配保障了國家應得權益。

土地增值稅給了誰壓力——春未立，雷已驚。對于已經歷3年多政府宏觀調控的房地產行業來說，國稅局1月16日出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，無疑是2007年第一道閃電，撕開了今年房地產行業調控的大幕。

土地增值稅到底會動誰的奶酪——新年伊始，國家稅務總局出臺了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地從2月1日起，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無疑問，這是政府在一系列貨幣政策...

8 土地增值稅清算申報表 （從事房地產開發的納稅人適用） 稅款所屬時間：年月日填表日期：年月日 納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米 納稅人名稱項目名稱項目地址 業別經濟性質納稅人地址郵政編碼 開戶銀行銀行賬號主管部門電話 項目行次金額 一、轉讓房地產收入總額1＝2＋31 其中 貨幣收入2 實物收入及其他收入3 二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204 1.取得土地使用權所支付的金額5 2.房地產開發成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126 其中 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎設施費10 公共配套設施費11 開發間接費用12 3.房地產開發費用13＝14＋1513 其中 利息支出14 其他房地產開發費用15

納稅人名 稱納稅人地址聯系人電話 經濟類型私有行業房地產 直接主管部 門 開戶銀行賬號郵政編碼 項目名稱項目地址 行次 1 轉讓土地收入2 轉讓地上建筑物及其附著物收入3 4 5 6 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎設施費10 公共配套設施費11 開發間接費用12 13 利息支出14 其他房地產開發費用15 16 營業稅17 城市維護建設稅18 教育費附加19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 二、扣除項目金額合計- 中介機構：（公章）單位：（公章） 機構負責人：

\"合作建房\"廣義上來講,是指一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金,合作開發經營房地產,根據協議分配新建房屋或利潤的一種特殊房地產開發方式。但實際中,由于歷史情況復雜、舊城改造等原因導致合作建房的形式多種多樣,在稅收政策適用上也不夠明確,本文簡要探討合作建房中的土地增值稅相關問題。一、\"合作建房\"涉及的幾份稅收政策

sdpr-2012-0290004 山東省地方稅務局公告 2012年第4號 關于加強土地增值稅核定征收管理的公告 為進一步規范土地增值稅核定征收管理，現將有關問題公告如 下： 一、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限 辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的； （六）轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購 房發票的； （七）單獨轉讓國有土地使用權，無法確定取得土地使用權 時所支付的土地價款的。 二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機關填寫《土地 增值

房地產開發企業對土地增值稅進行籌劃是常態。然而不當稅收籌 劃又會帶來稅務稽查風險。本文從一則房地產開發企業的土地增 值稅清算案例入手，對房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃進 行分析，指出其稅務稽查風險點供大家參考。 一、案例 （一）基本案情 a項目由a房地產開發企業全資開發。該項目坐落于h區的新 興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12 月竣工，b集團同時為a房地產開發企業控股股東，出資比例 70%。 a項目只開發普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括 車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清 算申報時已售罄。a房地產開發企業提交的稅務師事務所出具鑒 證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡， 已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據稅務師事務所出具的 鑒證

第一章總則 第一條為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共 和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細 則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。 第二條《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。 第三條《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依 照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅 額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清 算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確 性和完整性。 第五條稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除

附件一 土地增值稅清算 鑒 證 報 告 單位簽章： 年月日 土地增值稅清算鑒證報告 （200）土增鑒字號 公司： 我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對 貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴 單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明 材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法 規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實 性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、 合法的鑒證報告。 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人 民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土 地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要 的審核程序。現將鑒證結果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及

土地增值稅的征收應緩行——我國推行土地增值稅已有十余年,但其運行效果并不理想。尤其是2001年以來土地一級市場的交易方式改為“招、拍、掛”后,土地增值收益已提前一輪完成分配,表現在房地產企業的實際情形就是大部分項目沒有形成土地增值稅稅負。為此,房地產...

問：本公司修建的臨時售樓處及其裝修費用,是計入開發成本,還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

近年來,房地產開發行業不斷出臺新的土地增值稅政策法規,一方面使得許多稅收法規新舊疊加,形成了諸多土地增值稅清算的政策誤區,也給房開企業帶來稅收風險;另一方面由于稅制設置復雜、計算繁瑣,給土地增值稅清算帶來難以處理的一系列問題。因此,對于房企而言,需要研究當前土地增值稅清算的難點,做好企業納稅自查,有效規避和降低房企的稅務風險。筆者依據現行土地增值稅政策法規,結合注會、注稅審計業務實踐,對房開企業土地增值稅清

國稅發【2006】187號文規定:房地產開發公司銷售精裝修房,裝修成本可以作為"開發成本"加計扣除。也就是說凡是房地產開發企業開發建造房產,其房地產開發企業花費的裝修成本,不論簡裝或精裝,其計繳土地增值稅時均可扣除,并且視同開發成本加計扣除。但對于除房地產開發企

土地增值稅清算提供資料清單 易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況;其它資 料,主要內容應包括項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國 有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品 房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費 用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的,納稅人還應提供記賬 憑證復印件。 易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況;其它資 料,主要內容應包括項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國 有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品 房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費 用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的,納稅人還應提供記賬 憑證復印

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金 額后的余額。 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除