房地產估價方法論文估價方法論文 房地產估價方法初探 【摘要】房地產業是我國第三產業的重要組成部分,也是我國當前一個重要的 支柱產業,對發展我國國民經濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同 時,房地產也和居民的生活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素 之一。本文提出了就房地產的估價方法進行了初步的探討。 【關鍵詞】房地產估價方法探討 改革開放以來,我國房地產業迅猛發展,但與此同時房地產行業也深受政 策影響了20多年,從2002年至今,內地的房地產市場正處于土地壟斷供給的市 場化階段。目前我國的房地產市場的繁榮是靠債務拉動的、推動的,然后投資圈 地,導致債務費用居高不下,市場稍微波動很快就會面臨巨大風險,房價上漲快, 房地產開發結構的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產估價行業帶來很大 的壓力。所以要求房地產估價人員運用科學的估價

鑒于人們在進行房地產估價的實際操作中,對采用不同估價方法所得出的結果存在差異及采用什么估價方法存在困惑的緣故,文章將市場比較法、成本法、收益法進行比較,找出其差異與關聯性,有助于更好地理解房地產估價的原理,把握房地產估價的實質。

分析比較了房地產估價多種方法的概念、適用對象、適用條件、操作步驟,指出實際中應結合實踐經驗,考慮各方面的影響因素,綜合各種方法進行合理化估價。

房地產估價方法中市場法、收益法和成本法是三種最主要的估價方法。在理論上,只要參數取值合理得當,通過三種估價方法評估求得的房地產估價結果應該完全一致。但在估價實務當中,三種估價方法求得的估價結果往往存在一定差異,故應分析其原因何在,并采取一定的措施和辦法去減少這種差異。使之能夠盡可能真實反映出房地產市場中標的物的正常價格。估價方法源于市場交易原理,并服務于房地產評估,它通常運用于房地產市場中的房地產交易,抵押,評估,租賃等。所以本文嘗試從房地產市場流通環節入手,探尋房地產價格與價值的形成過程,并對三種估價方法所對應的流通環節進行分析,探源三種估價方法差異的市場原理,并進行具體分析比較,闡述這三種估價方法應如何正確靈活地結合運用,并通過對這三種基本估價方法的分析和對應關系的研究得出幾點建設性的結論。

在我國土地制度改革和房屋商品化逐漸推行的背景下，我國的房地產估價理論及方法也得以快速發展，并有力的推動了社會主義市場經濟的改革，形成了有中國特色的房地產估價理論體系及基本估價方法，本文力圖從我國現階段評估方法的發展及現狀入手，分析我國現行房地產主要估價方法的特點，為房地產評估從業人員提供理論依據。

本文分析和討論了幾種常見估價目的下應如何選擇估價方法,對房地產評估工作有一定的參考價值。

常用的幾種土地估價方法的應用比較 高幫勝李扣芹高邦懷蘇春偉 (江蘇東誠億土地評估房地產估價有限責仟公司江蘇鹽城224000) 摘要:本文主要介紹了常用的幾種土地估價方法，并對其應用做了對比研究，以供同行 及其他相關行業人員作參考。 關鍵詞:土地估價方法土地使用權 中圖分類號:s238文獻標識碼：a文章編號:1672一3791(2008)06(a)一0068一01 我國國有土地使用制度正式從無償無期使用轉向有償使用的標志是1990年頒布實施的 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。國有土地使用制度的這一轉 變促進了土地市場的發展和規范，也促使與土地相關的方面發生了許多新的變化。在此之前 土地使用權主要是通過無償劃撥供給的，由于無償，也就很少有人去研究土地使用權到底價 值幾何。 而現在隨著地產市場的發育與成熟，

現行房地產市場比較評估法的因素調整由估價師憑借經驗確定,容易導致偏向性的估價結果.本文提出房地產價值與房地產屬性的同一性,房地產的屬性差決定其價值差;可以根據可比實例的屬性與交易價格的關系直接計算出單位屬性對價值的調整因子與估價對象價格的同一評估法模型,并給出應用實例,使估價結果的精度與公正性都得到提高,適用于我國目前的房地產估價行業,同時又豐富了房地產估價理論.

新《房地產估價規范》解讀——估價方法 文/王珊 中華人民共和國住房和城鄉建設部及中華人民共和國國家質量監督檢驗檢 疫總局于2015年4月8日聯合發布了新版《房地產估價規范》【gb/t50291-2015】 （以下簡稱“新規范”），距上版《房地產估價規范》【gb/t50291-1999】（以下簡 稱“舊規范”）發布相隔十六年之久。這十六年間，隨著經濟的快速發展和 改革開放的不斷深入，我國房地產估價行業伴隨著房地產市場的迅猛發展而逐漸 成長起來。估價行業形勢的轉變和估價業務的多元化發展，對本行業的監管及技 術指引提出了更高的要求，新規范的發布正順應了這一要求。 一、新舊規范對比 新規范與老規范相比，內容更加具體、細致，對估價及估價師提出的要求更 高并且更加明確。同時通過具體條款的調整，能夠看出新規程的制定，改變了傳 統的估價觀念，強調了估價行為應以估價

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建筑工程“實物法”估價方法介紹

林業重點項目核算要求專款專用，專項管理，單獨建賬．單獨核算。國家林業局黨組提出的“嚴管林、慎用錢、質為先”的工作方針，明確資源管理、資金管理、質量管理是林業建設管理工作長期的工作重點，把“慎用錢”作為林業部門及林業工作者面前的一件大事。充分認識加強林業資金管理，要正確把握形勢，以高度的責任心和使命感，高度重視林業資金管理，為相持階段的林業快速健康持續發展提供有力保障。

根據《綠色施工導則》確定的綠色施工總體框架,建立綠色施工評價指標體系,并遵循清潔生產原則和減物質化生產原則,運用模糊綜合評價法和灰色分析評價法同時對某工程進行綜合評價,從中找出了綠色施工最優的評價方法。

房地產估價方法 [摘要] 房地產業是我國第三產業的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產業,對發 展我國國民經濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產也和居民的生 活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產的估價 方法進行了初步的探討。 [關鍵詞]房地產估價方法探討 1 目錄 1.我國房地產發展現狀及經歷階段..........................................2 1.1我國房地產發展現狀......................................................................................................................2 1.2中國房地產發展經歷階段.........

對歷史建筑的經濟價值進行評估，理論上可以運用傳統的房地產估價方法及資源與環境經濟學的評估方法，本文選取一些主要的估價方法，對其在歷史建筑對象的應用進行研究分析。

本文通過合同狀態理論,探討可調單價合同下及價差不調整合同下第二類工程變更估價處理原則,解決工程變更時價格水平與原合同簽訂時價格發生大幅變化情況下,直接參照執行原合同類似的綜合單價的爭議問題。

隨著近年來我國房地產市場的快速升溫,房地產價格備受各界人士的關注。然而,怎樣為房地產做出精準的估價,讓其價格之高低能夠更為精準地體現出商品自身之價值,就成為了一個值得深入研究的課題。這就要求選擇合理的方法對房地產進行公平公正的估價。本文對常見的房地產估價方法進行了分析,并不同房地產估價方法的適用范圍。

為了提高估價的準確性、客觀公正性,除了要有掌握各種專業知識的專業人員外,估價方法的選擇更為重要。

1 一、收益還原法 1、利用收益還原法評估土地價格的基本思路 首先根據收益還原法以外的方法求得建筑物的價格，然后從房地 產的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益，再以土 地還原率還原，即可得到土地的價格。 2、計算公式 a-b×（r2+d）＝l×r1 l＝,a-b×（r2+d）?/r1＝a1/r1 其中：l——土地價格 a——建筑物及其相應范圍的土地所產生的純收益（a如 為折舊后收益則去掉d） b——建筑物的價格 r1——土地還原率 r2——建筑物還原率 d——建筑物的折舊率 a1——土地的純收益,a-b×（r1+d）? 3、例題 3.1估價對象概況 某公司于1995年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權， 并于1996年11月在

帶租約房地產估價是一項經常性的估價業務,目前帶租約房地產估價尚缺乏統一的操作規范.本研究討論了帶租約房地產估價的現行方法,以過程分析為基礎建立了從估價角度確認租約有效性的標準和帶租約房地產估價的計算公式,并對帶租約房地產估價時的報酬率進行了討論,最后給出了一個算例.

對目前房地產估價中常用的市場法、成本法、收益法中存在的問題進行了探討,并提出了一些改進措施,以期完善現有的估價方法,使其更好的為房地產業健康發展提供服務。

一、房地產估價概述房地產估價是指房地產專業估價人員,根據待估房地產的估價目的,遵循房地產的估價原則和程序,在充分了解和掌握待估房地產的基本情況、房地產市場資料和深入分析房地產價格影響因素的基礎上,選擇科學而合適的估價方法,并結合估價人員的經驗,對房地產在一定產權狀態和