房屋承租人與共有人的優先購買權沖突與協調——《合同法》確認了房屋承租人的優先購買權,但承租人的這一權利經常與《物權法》規定的共有人的優先購買權發生沖突。要化解承租人與共有人的優先購買權沖突,不能局限于＂物權優先于債權＂的一般論證,更不能用＂買賣...

承租人的房屋優先購買權制度經歷了一個較長的立法過程，最高法院的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》雖進一步完善了優先購買權制度，但因未對優先購買權的性質、“同等條件”的內涵以及“合理期限”的具體時間等問題作出明確界定，因此，實踐中仍存在較多爭議，本文試從房屋優先購買權制度的立法回購以及對其法律性質進行辨析，從而對完善我國房屋優先購買權相關制度提出立法建議，以期對解決我國房地產交易過程中因承租人行使房屋優先購買權導致的糾紛有所裨益。

論房屋承租人優先購買權制度的不合時宜性——一、問題的提出　　筆者曾經遇到過這樣一個案例：某甲擁有一套商鋪，租給了乙，租期為一年。租賃期間甲口頭告知承租人擬以80萬元的價格出售該房屋，乙未明確表示購買，兩個月后甲以80萬的價格將商鋪賣給了丙。買...

[碩士]論承租人優先購買權的適用[2012]——學科專業：民商法學　　授予學位：碩士　　學位年度：2012　　【中文摘要】優先購買權作為民商法上的一項重要權利，大陸法系國家民法對其多有規定。我國現行法律有關優先購買權的規定較為分散，《物權法》(草案...

[碩士]論房屋承租人優先購買權與房屋買受人權利之保護與平衡[2012]——學科專業：民商法學　　授予學位：碩士　　學位年度：2012　　【中文摘要】優先購買權，又稱優先承購權或優先承買權，從民法中之共有關系、租賃關系以及在公司法中皆有相關規定，本文...

[碩士]論我國房屋承租人優先購買權的效力[2012]——學科專業：民商法學　　授予學位：碩士　　學位年度：2012　　【中文摘要】優先購買權一經行使,對出賣人與第三人所簽訂的合同以及已經完成的物權變動會產生何種效力,共有人、承租人之間優先購買權效力之...

作為合同自由原則的表現之一,當事人有訂立合同的自由。但自由訂立的合同并不確定地在當事人間產生法律拘束力。基于在特定情形下對社會特定或不特定利益的保護目的之實現,法律對合同自由加以限制,規定合同成立后只有滿足

我國法律界對于共有人優先購買權和房屋承租人優先購買權競合問題似乎已經有了定論,但其實這是一個根本不會發生的偽問題。作為參照的我國臺灣地區不動產共有人優先購買權和基地承租人優先購買權競合制度,由于制度背景的差異,對大陸地區其實并無借鑒價值。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第1項創立了共有物轉讓時共有人優先購買權制度,當共有物轉讓時共有人優先購買權與房屋承租人優先購買權發生競合時,前者應當處于優先地位。

優先購買權存在兩方面的效力,一是法律效力,二是法律上之力,本文重在解答法律效力上的的糾紛,即優先購買權之力究竟為物權性,抑或債權性。在此基礎之上,對于這兩種學說進行分析,筆者認為,根據我國法律的規定,承租人的優先購買權應為一種物權性權利。

解析承租人優先購房權的三個疑難問題——解析承租人優先購房權的三個疑難問題

房地產承租人的優先購買權符合效益最優化原則。由于租賃合同是繼續性合同,承租人對租賃物長時間的使用和收益,已經與之形成了較為密切的關系。在不損害出租人利益的前提下,能最大限度地保護承租人的利益,是效益的最優安排。而且,不動產的優先購買權已被大多數國家和地區的民法所規定。

本案承租人要交回房屋嗎?——案情：2002年7月，某家電銷售部（下稱銷售部）聘請家電維修技術人員劉某為銷售部售后服務技術人員，聘用期為2年，聘用期剛開始，劉某便提出住房困難問題。銷售部老板遂將其所有的一間單房租給劉某居住，雙方訂立了租賃合同。雙方在...

[碩士]房屋征收中承租人補償問題研究[2012]——學科專業：法律　　授予學位：碩士　　學位年度：2012　　【中文摘要】2011年初,國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》,該條例對于房屋所有人的補償是較為公平的、合理的、充分的,這有利于保障房屋...

房屋承租人的優先購買權性質為形成權。承租人行使優先購買權時,出租人負有強制締約義務,在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內容的合同,形成類似一物二賣的雙重買賣關系。在房租租賃關系已經登記備案或者第三人知道租賃關系之時,承租人的優先購買權具有對抗第三人的效力;反之,承租人的優先購買權不得對抗已經完成登記的善意第三人。出租人是否應當向第三人或者承租人承擔債務不履行的責任,仍然應當以優先購買權是否具有對抗效力為基礎予以判斷。基于優先購買權制度的立法目的,共有人的優先購買權應當優于承租人的優先購買權。

《民法通則實施意見》第118條是司法實踐中行使房屋承租人優先購買權的主要法律依據,然該條目前被最高法院廢止了。其原因在于,該條款在適用中存在許多難點,且和《物權法》不動產善意取得制度相沖突。我們應當借此機會重新構建我國的房屋承租人優先購買權制度:(1)以出租人和第三人訂立房屋買賣合同為承租人行使優先購買權的前提。(2)出租人應當將和第三人買賣合同的具體內容告知承租人,承租人應當在一定期限內決定是否行使優先購買權。(3)承租人行使優先購買權后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的雙重買賣關系。(4)若房屋租賃已經登記,承租人優先購買權具有物權效力,承租人可以主張出租人向第三人交付房屋行為無效;若房屋租賃未經登記,承租人優先購買權僅僅具有債權效力,承租人將無法主張出租人向第三人交付房屋行為無效,而只能要求出租人賠償損失。

拆遷非居住租賃房屋承租人應享有哪些權利——問：我與某單位于去年底簽訂了一份《房屋租賃合同》，向其承租某處房屋作為辦公用途。最近我得知該地區將要進行動拆遷，請問按２００１年１１月１日實施的《城市房屋拆遷管理條例》及本市的新動拆遷實施細則，我能享...

承租人裝修租賃房屋,退租時是否可以要求補償?

編輯同志:我去年在市區租賃了一套單元房。為了生活方便,我將房屋進行了裝修、但未告訴房主張某。前不久,租賃期滿,準備搬出。請問,對我裝修投入的費用能要求房主承擔嗎?高偉高偉同志:本案涉及添附財產所有權歸屬的法律問題。添附,是指不同所有人的物合并在一起而形成不可分離的物或具有新實質的物。由于要恢復原狀已不可能或經濟上不合理,故要根據事實情況,對所有權重新界定最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》

物業承租確認書——物業承租確認書

最高人民法院2009年7月30日公布,9月1日實施了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱房屋租賃解釋)。本文從優先購買權制度的性質、行使要件、行使順序和對其的限制幾個方面對解釋本身予以評析。

北京市房屋承租居間合同 合同編號： 委托人（甲方）： 居間人（乙方）： 　　依據《中華人民共和國合同法》及相關法規、規章的規定，承租人與房地產經紀機構在平等、自愿的基礎上，就房屋承租居間的有關事宜達成協議如下： 　　第一條委托事項 　　甲方委托乙方為其居間尋找符合以下條件的房屋（必備條件請在方格內劃鉤，參考條件請劃圈，未選條件請劃斜線），并協助其與出租人簽訂房屋租賃合同： 坐落：□；樓房為室廳衛□；平房為間□；無裝修□；一般裝修□；精裝修□；防盜門□；有線電視接口□；空調□；天然氣□；煤氣□；集中供暖□；土暖氣□；熱水器□；電話□；電視機

上海市公有住房承租權轉讓合同 （合同編號：　　　） 　　立合同人 　　甲方（轉讓方） 　　乙方（受讓方） 　　根據《上海市公有住房差價交換試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）等有關規定，甲、乙雙方在自愿、公平和有償的基礎上，經協商一致就甲方向乙方轉讓其承租的公有住房承租權等有關事宜、訂立本合同。 　　第一條　甲方將其承租的座落于：區（縣）路弄（新村）支弄號室，租賃部位獨用面積平方米的公有住房承租權（以下簡稱該公有住房）轉讓給乙方。在訂立本合同前，甲方已向乙方出示該公有住房的《租用公房憑證》［《租用公房憑證》復印件見（附件一）