一、房屋拆遷補償價格評估的基本特點(一)利益的兼顧性房屋拆遷補償估價應充分考慮到拆遷人與被遷人雙方的利益。一方面,房屋拆遷的主體主要以開發商為主,如果拆遷補償成本過高,則會大大挫傷開發商的積極性,進而造成開發建設的死角。

近幾年，隨著經濟發展和城市化進程的加快，房屋拆遷數量不斷增多，所面臨的情況也愈益復雜。而城市房屋拆遷中的房屋評估工作，更加成為拆遷工作中的焦點難點問題。由于拆遷評估政策性強，且要求評估結果精確度較高，因此在實際操作中難度較大，筆者結合實際工作經驗，對城市房屋拆遷評估工作作簡單探討。

本文根據新《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、特點、評估原則、評估方法進行了比較全面的論述。

房屋拆遷補償評估價格分析 來源：作者：時間：2010/10/25 房屋拆遷補償評估價格分析 1.評估價格形成方法房地產估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估 方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估 價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依 據顯然應包括01版條例。 2.評估價格形成的假設前提估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前 提，一類是持續使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現其最高最佳使用或持 續使用可能的幾種實現方式之一，比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等;因 此，房屋拆遷補償估價應是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價 值，其與真正意義上的房地產市場評估價格存在顯著的區別。 3.評估價格形成的產權類型

通常，城市房屋拆遷補償包含房屋裝修裝飾價值，以廣州市為例，《廣州市城市房屋拆遷評估技術規范》（試行）第10條就明確規定：評估價格應包括房屋裝修裝飾部分的價值，但應單獨評估。也就是說，按此規定，一份城市房屋拆遷估價報告，可能要包含二個價值，即房屋價值及房屋裝修裝飾價值。

談房屋拆遷補償價格評估中的 具體問題與對策 口張志剛 摘要：國務院新的《城市房屋拆遷管 理條例》已于2001年11月1日起開始施 行。為了貫徹執行新的《條例》精神，各地 也制訂了相關的具體實施辦法。但這些實施 辦法與補償標準在具體執行過程中遇到了許 多操作上的實際問題，本文作者結合自身工 作實踐，提出解決這一問題的建議與對策。 關鍵詞：房屋拆遷評估問題建議與 對策 一 、問題的提出 《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱 《條例》)已于2001年11月1日頒布實施 了。新《條例》在第三章第二十四條規定： ‘貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、 用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估 價格確定。”新《條例》將拆遷補償的標準， 由原來的被拆遷房屋的重置價格結合成新計 算(199年國務院實施的城市《房屋拆遷管 理條例

2001年實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經對原來的舊條例中部分不現實的內容進行了調整,并在實踐中起到了較好的作用,也有力的緩解了因為拆遷而發生的種種矛盾。但新條例的實施過程中依然存在著一些問題,也出現了一些新的矛盾。對于拆遷補償中的一些認識上的混淆,不僅在拆遷當事人中,甚至部分房地產估價人員以及專家學者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始實行,新條例規定的房屋拆遷補償金額以房地產的市場評估價格來確定。本文將對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、特點、估價原則、估價對象及適用范圍、估價方法等幾方面淺談自己的理解和看法。

我國在2001年頒布了新的《城市房屋拆遷管理條例》,新條例規定房屋拆遷補償金額以房地產市場價格評估確定。在對新條例和原條例對價格評估方法規定比較分析的基礎上,作者結合房地產評估價格形成的過程分析了房屋拆遷補償價格評估的特殊性和含義,認為以房地產市場評估價格確定的房屋拆遷補償價格并不等同于一般意義上的房地產交易價格。作為建立評估方法的基礎,本文討論了房屋拆遷補償價格評估的原則,最后提出了新條例下房屋拆遷補償價格評估的方法和步驟

城市房屋撟遷補償價格評估的思考 口劉長元 隨著城市化進程的推進和城市框架的不 斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關注的焦 點，由此涉及到的房屋拆遷補償價格評估也 成為估價機構面臨的一項既熟悉而又陌生的 課題。 城市房屋拆遷補償是一個特殊的估價對 象，主要表現在以下方面： 1．城市房屋拆遷帶有行政強制性，是 一種特定的財產處分方式。房屋拆遷波及面 大、時間緊迫，涉及人員多。 2．房屋拆遷范圍大，小則一個院落幾 幢建筑，大則一片居住區，方圓幾平方公 里。 3．拆遷的房屋用途廣泛，有居住、商 業、工業、文教、衛生等各種用途。 4．拆遷的房屋中建筑結構類型多，有 土木、磚木、磚混、框架、鋼結構等。 5．拆遷的房屋建筑年代差別大，有新 建的，也有使用幾十年、甚至超過耐用年限 的。 6．拆遷的房屋檔案資料、技術資料不 完整。 7．

國務院新的《城市房屋拆遷管理條例》已于2001年11月1日起開始施行。為了貫徹執行新的《條例》精神，各地也制訂了相關的具體實施辦法。但這些實施辦法與補償標準在具體執行過程中遇到了許多操作上的實際問題，本文作者結合自身工作實踐，提出解決這一問題的建議與對策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始施行，新條例規定房屋的拆遷補償金額以房地產的市場評估價格確定。本文對房屋拆遷補償價格評估的評估目的、評估原則、評估方法、評估對象和范圍及評估價的內涵意義進行了全面的論述。

城市房屋拆遷,既關系到拆遷人和被拆遷人的切身利益,又關系到城市規劃的具體落實,是一個敏感而又普遍的社會問題。因而在拆遷過程中,必須給予被拆遷人合理補償,對其進行妥善的安置。但在目前的城市房屋拆遷領域中,被拆遷人權益保護的現狀令人堪憂。房屋拆遷管理制度不完善、拆遷補償標準過低等都是造成被拆遷人利益受到損害的原因。只有建立房屋拆遷價格評估制度,完善我國城鎮房屋拆遷工作,才能從根本上保護被拆遷人的合法權益。

房屋拆遷補償評估是當前房屋評估行業與動遷市民密切關注的問題。本文首先對房屋拆遷補償評估4種方法的利弊進行了分析,指出加權綜合評估方法才是比較全面、合理和科學的方法;然后詳細介紹了房屋拆遷補償評估流程中的5個階段,從而對提高房屋拆遷補償評估工作的可操作性有所借鑒。

房屋拆遷補償基準價格直接涉及到拆遷工作能否順利進行，好多地方都沒有公布此基準價格，確定此基準價格是一項很重要的工作。在2008年初，作為估價人員，本人主持了銅川市耀州區城鎮房屋拆遷貨幣補償評估建安重置成本基準價的確定工作，并將銅川市藥王山風景區道路改造房屋拆遷補償基準價格，作為我評估公司評估銅川市藥王山風景區道路改造工程拆遷房屋評估的基礎。現將該基準價格確定的成因與方法分析一下，與大家商榷。

一直以來,政府、社會和學術界就對農村房屋拆遷價格補償問題給予了高度關注。在闡述農村房屋拆遷價格補償對農民的影響基礎上,分析了農村房屋拆遷價格補償中存在的主要問題,并進一步研究了產生問題的原因,最后提出了完善農村房屋拆遷價格補償法律法規的對策建議。

房地產過熱,城市統籌的步伐加快,國家和房地產商矛頭一致對準老舊房屋,房屋拆遷現象也越來越普遍。經濟發展,去舊迎新固然可喜,但是同時我們也必須關注發展中出現的問題并積極面對,才能走得更好。拆遷難,在房屋拆遷過程中的種種悲劇一度成為社會的焦點,出現這種現象的原因是來自各方面的,綜合的。房屋價值評估是拆遷人和被拆遷人最關注的點,所以本文就房屋拆遷中的房屋價值評估問題這個視角,特別是農村的房屋拆遷的價值評估的角度,剖析房屋拆遷中房屋價值評估的現狀和問題以及提出相應的解決建議,尋求雙方的利益平衡點,保證房屋拆遷工作的順利進行。

分析了被拆遷房屋補償價格的內涵和現行城市房屋拆遷補償價格的特點。對城市房屋拆遷補償價格評估與房地產轉讓價格評估的內容和方法進行了比較。分析提出了城市、農村房屋拆遷補償價格的構成。闡述了城市房屋拆遷補償權益的內涵和確定方法，歸納了城市房屋拆遷補償價格評估的步驟，并給出了城市房屋拆遷補償評估的個案。

建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》實施后，涉及到被拆遷房屋室內自行裝修部分的價值需要單獨進行評估。我們在實踐中對裝修評估進行了積極的探索，對裝修評估的實踐有一些初步的認識。

第1頁共8頁 合同編號： 房屋拆遷補償合同 甲方（拆遷人）： 乙方（被拆遷人）： 簽訂時間：年月日 簽訂地點： 第2頁共8頁 甲方（拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: 乙方（被拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: （提示：若被拆遷人為自然人，須寫明姓名、性別、年齡、民族、住所及身份證號碼。） 第3頁共8頁 甲乙雙方根據房屋拆遷安置補償法規及相關政策，在

房屋拆遷及安置補償合同 拆遷人（以下簡稱甲方）： 法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿； 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編＿＿＿＿＿，電話＿＿＿＿＿。 委托代理人： 法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿ 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編：＿＿＿＿＿＿，電話：＿＿＿＿＿＿＿。 被拆遷人（以下簡稱乙方）： 姓名：＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人： 姓名：＿＿＿＿，性別＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲方因建設需要，須拆除乙方使用的房屋，根據城市房屋拆遷安置補償法規、政策的有 關規定，甲乙雙方經協商，就房屋拆遷安置補償達成如下協議。 第一條房屋拆遷依據 建設項目名稱＿＿＿，建設地點＿＿＿，建設單位＿＿＿＿《拆遷許可證》文號＿＿＿＿。 第二條被拆除

陳家東灣城區改造房屋 拆遷還建方案 為了改善陳家東灣居民生活環境和居住條件，保障被拆遷房屋所 有權人合法權益，順利推進改造工程，根據《城鄉規劃法》、《物權法》、 《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償 條例》等相關法律法規和漢川市及漢川市委辦公室.市政府辦公室關 于印發《涵閘河綜合整治房屋征收補償方案》等相關法律法規和漢川 市城市建設總體規劃制定本方案。 一、拆遷范圍 拆遷范圍：子文一路以東，西湖大道以南，婦幼保健醫院以西， 仙女山以北的區域。 二、拆遷還建的目的和原則 1．拆遷還建工作的目的：建設漢川的靚麗小區，提高城市品位， 提升居民生活環境質量。 2．房屋拆遷還建的原則：依法、依規、公開、公平、公正營造 和諧城市環境。 3．拆遷還建的方式：本區域內房屋的拆遷還建實行貨幣補償和 產權調換兩種方式補償。由被征收房屋所有權人自愿選擇。 4．被拆遷房屋所有權