19中國注冊會計師2005年3月號 近年來，我國房地產開發企業的身價隨著房地產行業 的持續升溫而水漲船高。但是從房地產行業稅收專項大檢 查的情況看，房地產企業中稅收計算不準確、納稅范圍認 識不明確、人為調減稅基、偷繳少繳各項應交稅款的現象 極為嚴重。隨著土地使用權成本的巨增，房地產開發貸款 資金的緊縮，貨幣資金市場融資條件的日益苛刻，會有許 多房地產企業在稅款上打主意。本文擬分析房地產開發企 業在日常會計核算及稅收繳納過程中存在的主要問題，供 有關方面進行房地產開發企業專項審計時參考。 印花稅 印花稅是存在問題較多的一個稅種。在審查中，發現開 發企業偷逃印花稅款特別嚴重。主要表現在以下幾個方面: 稅基方面，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合 同幾乎均未納稅。比如企業的開發項目末期用于工程安裝 的電梯購買合同、日常辦公品購買合同

23中國注冊會計師2005年5月號 ■甘金秀 房地產開發企業審計 應關注的幾個問題 房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期 長、開發經營業務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及 面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發 企業調節利潤或偷逃稅金創造了條件，也加大了審計的難 度。筆者認為，對房地產開發企業的審計，應關注以下幾 個方面的問題： 虛增無形資產和開發成本 2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房 地產開發企業大多利用政策空間，以“危房改造”或“開 發經濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款 記入“無形資產——土地使用權”，然后設法改變土地用途， 聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅用地進 行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房 地產開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資 產。房地產開發企業對該土地進行開發時，將

房地產開發企業收入涉及多個稅種,主要包括企業所得稅、土地增值稅、營業稅等。某些房地產開發企業通過少計收入、延緩計收入、收入不入賬等方式,試圖達到逃避繳納稅款目的。筆者結合房地產開發企業涉稅審計實務經歷,探討房地產開發企業收入涉稅審計中發現的問題。一、通過做假賬隱匿收入某些房地產開發企業在會計核算中存在著做假賬的現象,常見的手段是做\"兩本賬\

房地產開發企業審計中的問題與建議 作者：賈華芳 【摘要】目前,房地產開發企業經營業務核算存在虛增無形資產和開發成本;人為 調節經營收入和經營成本;漏繳規費;套取銀行信用,違規貸款;偷漏稅金等問題。 筆者針對上述問題,提出審計建議。 房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特 點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產 開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房 地產開發企業存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。 一、虛增無形資產和開發成本 2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策 空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的 價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,

房地產審計注冊會計師應特別關注法律、稅務、資金運作、可持續經營風險,以控制審計風險。

目前,房地產開發企業經營業務核算存在虛增無形資產和開發成本;人為調節經營收入和經營成本;漏繳規費;套取銀行信用,違規貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計建議。

自上世紀80年代以來,隨著住房制度改革,我國房地產行業得到迅速的發展。本文擬分析房地產開發企業在日常稅收繳納過程中存在的主要問題,供有關方面進行房地產開發企業專項審計時做參考。

房地產開發企業“甲供材”的財稅處理 文章來源：待查文章作者：佚名發布時間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產開發企業“甲供材”的財稅處理 一、房地產開發企業“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。 因此，房地產開發企業“甲供材”建筑工程，是指由房地產開發企業（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程。“甲供材”產生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度出發， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進行會計處理，一直沒有非常明確 的規定，這就帶來了開發票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關稅

房地產開發企業“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產開發企業“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產開發企業“甲供材”建筑 工程，是指由房地產開發企業（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程。“甲供材”產生的原因是甲 方從材料質量和成本效益角度出發，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進 行會計處理，一直沒有非常明確的規定，這就帶來了開發票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關稅收政策規定 甲供材征稅主要是如何征收營業稅的問題。《中華人民共和國營業稅 暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第

上市籌集資金是房地產企業發展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產企業必須以股東價值最大化為管理目標。介紹了一種股東價值模型,從競爭優勢缺口和競爭優勢期間兩方面,來說明專業化經營和品牌化戰略是房地產企業增加股東價值的必要手段。

房地產行業作為支柱產業對于國民經濟有很大的促進作用。稅收成本已經成為房地產企業繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產企業進行稅收籌劃以降低其稅收負擔,進而增加企業利潤率對于房地產行業具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀30年代以來形成的一種企業理論。契約理論認為企業是由投資人、所有人、經歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預售商品房收入的確認必須符合《企業會計；住則》第十四號之具體規定，同時還要考慮房地產開發企業經營的特殊性，故此，房地產開發企業應在同時滿足簽訂房屋銷售合同、項目已竣工驗收合格、房款確定、成本可靠計量、完成交付等條件的最晚時點作為商品房預售收入的確認時點.

稅收是企業在經營過程中按照一定的政策法規向政府繳納的一種費用,稅收具有強制性,但是企業在合理合法的經營前提下,可以進行稅收籌劃,降低稅收的負擔。稅收籌劃是企業經營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進行稅收籌劃的前提,如果一個地區的稅收不能以現行的稅法為主要依據,而是以其他類似的不具有規范的指標來作為收取的依據,那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業進行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規,稅法既具有穩定性又具有靈活性的特征。要進行稅收的籌劃,就要時刻關注稅法的變動,根據稅法的調整來對企業的稅收籌劃制定相應的策略和方案。

房地產開發企業“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產開發企業“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產開發企業“甲供材”建筑工程，是指由 房地產開發企業（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工 程。“甲供材”產生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度出發，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進行會計處 理，一直沒有非常明確的規定，這就帶來了開發票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關稅收政策規定甲供材征稅主要是如何征收營業稅的問題。《中華人民共和國 營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅

房地產開發企業的內部控制 內部控制就是單位內部的管理控制系統，它的根本目的就是保護單位財產，檢查有關數據的正確性和可靠性，提高經營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產開發業在我國是一個新興產業，經過十幾年的發展，房地產開發業已成為我國國民經濟發展的支柱產業，為我國城市建設和 經濟發展發揮了應有的作用。 為了企業能夠健康發展，房地產開發企業必須建立內部控制來提高經營效率。為了使內部控制有效運行，就必須營造一個良好的控 制環境，建立一個周密的會計系統，按業務循環設計有效的內部控制程序。 一、控制環境的建立 有良好的控制環境，才能使內部控制有效運行。控制環境指的是建立或實施某項政策發生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經營作風，單位組織結構，人事工作方針及實施措施，影響本單位業 務的各種外部關系等等。 1、管理者的思想和經

房地產開發企業資質核準 （三級） 房地產開發企業暫定資質核準辦事指南 一、辦理對象 以房地產開發企業名義依法在本區工商注冊并且在本區擁有房地產開發項目的具有企業法人資格 的經濟實體 二、辦理條件 1.具有房地產開發經營范圍的營業執照； 2.已辦理房地產開發項目建設用地規劃許可及建設用地批準等相關手續； 3.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 4.工程技術、經營、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計業務負責人具有相應專業 初級以上職稱； 5.開發項目資本金不得低于項目投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產開發企業在項目實施過程中會經歷項目設計、項目建設、項目銷售三個重要階段,企業的開發成本主要產生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴格按照我國的稅法規定進行稅收籌劃,可以減輕企業稅負,對優化企業財務管理具有重要價值,為企業進一步發展創造條件,

一、掌握房地產開發企業應納稅費的項目房地產開發企業應納稅費主要有:1.以經營收入為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加;2.代收代繳的契稅;3.以房產租金收入為計稅依據的房產稅;4以利.潤為計稅依據的企業所得稅;5.以新

（一）收入不入賬。1．同時開發多個樓盤的開發企業，一般按樓盤成立項目部，有的項目部實行承包責任制，少數跨地區的項目部只向企業繳納占用資金利息、管理費、核實利潤等承包費用，收支不入企業財務大賬。2．沒有開發資質的經營者，只有向有資質的開發企業繳納管理費，借用其資質，才能從事房地產開發（即掛靠經營）。部分開發企業賬面只反映收取的管理費，不反映掛靠經營的收支．情況。3．開發企業拆遷改造舊城區居民點時，對拆遷的房屋用一定的標準計算的拆遷補償費，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補償費，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

目前，房地產開發企業經營業務核算存在虛增無形資產和開發成本；人為調節經營收入和經營成本；漏繳規費；套取銀行信用．違規貸款；偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題，提出審計建議：

目前,我國房地產發展較為艱難,銷售環節受到國家政策的影響控制,很多房地產開發企業的資金鏈斷裂,整個企業的資金運轉受到很大的影響,怎樣才能在現在的形勢下走出困境,是很多房地產開發企業都在思考的問題,本文試圖從房地產企業的稅收籌劃方面下手,幫助房地產開發企業在稅收方面進行籌劃,以期獲得較大的經濟效益.

筆者對房地產開發企業營業稅的稅收籌劃進行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業;然后,又針對房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃進行探討,包括利用稅收優惠政策進行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進行了一定的說明。