我國房地產市場在不斷發展和壯大,房地產交易越來越受到人們的關注。房地產估價在房地產交易中是非常重要的,研究房地產估價是現今房地產交易中不可缺少的一項專業性、技術性工作,能直接反應房地產的市場狀態,得到了國際估價界的統一公認。本文針對我國現今房地產估價行業的發展現狀和問題,對房地產估價中的市場比較法進行了研究。

摘要 房地產估價中，市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的 是在估價過程中能直接反映房地產的市場狀態，這些特點使其在估價方法體系中 成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認。我國《房地 產估價規范》規定:在有條件的地方必須應用市場比較法來評估土地或房地產價 格。所以如何科學地運用市場比較法進行房地產估價已經成為一種趨勢，是我國 房地產界迫切需要解決的問題。 本文首先從理論上對房地產價格的影響因素、房地產估價的原理及難點、市 場比較法的應用原理、步驟及應用現狀做了深入研究，總結了市場比較法在我國 應用過程中存在的主要問題和難點:可比實例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數學估價模型存 在的不科學性和不合理性，急需尋找更科學、更合理的估價模型以及更科學地應 用市場比較法估價的途徑。 接著，本文探討了模糊

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運用市場比較法進行房地產評估,體現了其現實意義。

房地產估價市場比較法

市場比較法在房地產估價中是最常見、最重要、應用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據、適用范圍、操作步驟、計算公式,重點闡述了提高市場比較法評估精度的六個建議。

隨著國民經濟的發展，房地產的相關經濟活動越來越頻繁，對房地產估價的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產價值就成為房地產估價的一個永恒話題。房地產估價 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運用最為廣泛，但是這種 評估方法在實際評估運用中過多依賴于評估者的經驗，對數理模型運用較少，在實際應用 中，易出現評估價格偏離市場價格的現象。 本文以理論聯系實際，定量分析和定性分析相結合的方法，研究如何在房地產估價中 引入特征價格理論，與市場比較法有機結合，建立房地產估價模型。模型彌補了傳統市場 比較法的不足，減少了在房地產估價中人為因素的影響，使得評估結果更科學、客觀和可 信。 首先，闡述傳統的市場比較法，并對傳統的市場比較法及在應用中的缺陷進行分析。 其次，引入特征價格理論，研究基于特征價格理論的市場比較法。其中較詳細地介紹 特征價格理論的基礎、應用條件、應用領域等，分析當

市場比較法是評估房地產市場價值的一種重要方法,運用模糊數學的貼近度概念和特征因素隸屬函數改進傳統的市場比較法估價,能夠使估價結果更客觀、更科學地反映待估房地產價格的真實性,提高評估結果的精度.

分析了現行住宅房地產估價的市場比較法中存在的不足,運用主成分分析法,來確定住宅房地產狀況修正因素的權重,提出了一種新的市場比較法——主成分分析市場比較法,從而降低了估價過程中的人為因素影響,使得房地產評估更為客觀,估價結果更為精確。并運用此方法給出了西安高新區內某住宅新樓盤的評估實例。

板淺淺析市場法比較法在我國房地產估價中的應用 摘要：市場法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產的市 場狀態，這些特點使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界 的公認。在市場法的理論基礎之上，總結了市場法在我國房地產估價應用過程中存在的主要問題并提 出了相應的解決對策。 關鍵詞：房地產估價市場法房地產市場 一、市場法概述 市場法（marketcomparativemethod），又稱市場比較法、市價比較法、交易實例比較法，是通 過類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數量、符合一定條件、 發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求 取估價對象價值的方法。市場法的本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產的價值。 二、市場法的適用對象和條

模糊數學是運用數學方法研究和處理模糊現象的一門數學分支。根據模糊數學原理,對傳統的市場比較法進行改進,能使可比實例的選取、區域因素和個別因素的修正、估價對象比準價格的確定更為準確,使估價結果更客觀、合理地反映估價對象的價值。

市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂,最重要的是在估價過程中能直接反映房地產的市場狀態,這些特點使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法,得到國際估價界的公認。在市場比較法的理論基礎之上,總結了市場比較法在我國房地產估價應用過程中存在的主要問題并提出了相應的解決對策。

以測量學和統計學中的誤差理論為依據,結合房地產估價的實際情況,論述了估價誤差的一般規律,并對比較法估價誤差進行了研究,同時得出參考數據和結論。

針對房地產價格評估中市場比較法應用的難點問題-對區域因素和個別因素的修正,提出了用層次分析的方法進行區域因素和個別因素的定量比較和修正,進一步完善了市場比較法的應用。

針對房地產估價實踐中比較法在交易實例選擇以及修正過程兩方面存在的不足之處,提出采用gis技術進行交易實例管理與初選、運用模糊貼近度進行可比實例的選擇以及模糊綜合評判方法進行價格計算,并以實例加以驗證。結果表明,該方法可以有效地解決可比實例的管理、選擇以及價格修正問題,提高評估的科學性和正確性。

目前房地產估價中運用的市場比較法多是人工操作,作業效率較低,評估過程中過多的介入了估價師的個人主觀因素。針對這些問題,探討了利用gis強大的圖形數據和屬性數據管理和分析功能,建立房地產交易資料的圖形數據庫和屬性數據庫,并建立兩種數據庫之間的關聯;根據房地產市場比較法的原理,確定影響房地產價格的特征因素,構建評價指標體系;并借助模糊數學中的模糊集合、隸屬函數、貼近度等知識,從系統中提取相似交易案例,借助模糊數學評估方法進行房地產價格評估。

隨著我國房地產市場的快速發展,如何合理進行房地產評估成為熱點問題。市場比較法由于其直觀和容易接受等特點在房地產評估中得到廣泛的應用。本文分析了目前市場比較法在房地產評估中運用時存在的問題,提出了改進辦法。并以淮安市為例子,分析了市場比較法在實際房地產評估中的運用,得出正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵這一結論。

運用市場法對房地產進行估價,需要搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基準等,市場法是科學性與估價經驗要求較高的一種房地產估價方法,本文對運用市場法進行房地產估價的步驟作了簡單介紹。

在房地產估價行業的不斷發展下,其信息系統的建立更是加速其發展的進程,在信息系統的建立中,市場比較法最能體現出房產估價的基本原理。并且可直觀的反映出市場信息,在房產估價信息系統的應用中比較法的實用性最廣。但是,我國的房地產估價信息系統建立的時間還不長,并屬于發展中階段,在運用的過程中,相應的還存在一定的問題,例如相關信息的不對稱性、交易不透明性等諸多問題,要綜合的解決好這些問題。不是一朝一夕就能夠全部解決的,而是要在不斷的發展中總結經驗,并結合發展的方向,逐步的進行完善,并相應的優化管理制度,促進估價信息系統中市場比較法在房產評估中更好的應用。

引用模糊集合貼近度的概念,對房地產估價中市場比較法的比較案例選擇進行應用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問題提出專家評估方法來進行削弱。

本文對房地產估價方法中應用較為廣泛的市場比較法內涵及適用范圍進行了闡述，通過分析了市場比較法應用的難點，提出了解決問題的對策和措施。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運用市場比較法進行房地產評估,體現了其現實意義.

實踐證明,傳統的層次分析法應用于房地產估價中市場比較法存在一些缺點及不足之處,為此,本文提出對層次分析法進行改進,采用三標度法快速、便捷建立優先判斷矩陣,并將優先判斷矩陣轉化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場比較法,促進房地產評估價格更為準確、科學。