一、問題的提出《房地產估價規范》中對\"收益法\"的定義是:預計估價對象未來的正常凈收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀

房地產估價報告 估價項目名稱：吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星 宇之悅 委托估價方：長春新星宇房地產開發有限責任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估價方：城建學院房地產資產評估有限公司 注冊房地產估價師：暢暢（注冊證書編號：4219970926） 陳晨（注冊證書編號：4220040512） 估價作業日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估價報告編號：新星宇之悅房估報字[2013]1354號 目錄 致委托估價方函....................................................1 注冊房地產估價師聲明..............................................2 估價的假設前提和限制條件.......................................

在運用收益法進行房地產估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學性和估價結果的精確度。這些問題主要體現在收益法的適用范圍和參數確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法房地產估價的分析與改進——通過對收益法房地產估價中年凈收益的估算!還原利率的確定和收益現值的計算等三方面的分析,提出了收益法在房地產估價應用中的不足及改進方法。

收益法是房地產價值估價中常用的一種方法,本文針對收益法運用實務中存在的一些具體問題進行分析,提出注意事項和解決方法。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產的技術路線與方法.重點闡述估價過程中有關客觀年總收益、客觀年總費用、還原利率等估價參數確定等技術難點,最終測算出大酒店的房地產價格。

在現行房地產估價收益法中,關于收益價格的公平性存在一定的矛盾。本著以提高房地產估價質量為目的,改進后的收益法即收益共享法將房地產未來的凈收益在房地產買方和賣方之間進行了合理的分配,既滿足了買方的投資目的,也提高了房地產交易真實發生的可能性。由此,達到了完善現行的房地產估價理論、構建優化的估價方法的目的。

收益還原法在房地產估價中的應用——收益還原法是房地產估價三種基本方法之一，它的應用需要準確把握兩個關鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...

收益還原法是房地產估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎,常用于有收益或潛在收益的房地產估價中.在收益還原法中,房地產的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產的財務數據和相關政策的基礎上,對估價中所需的各項參數進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產的應用問題.

收益還原法是房地產估價三種基本方法之一,它的應用需要準確把握兩個關鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應用,其實際應用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現實指導意義。

房地產估價的收益還原法評析

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質和適用范圍進行了探討,最后作者對其在現實中的運用提出了幾點意見。

1收益法的理論依據隨著市場經濟的日益完善,在房地產估價的過程中,能夠充分反映房地產作為一種投資載體這種特性的收益法得到了越來越廣泛的應用,但是在實際應用中仍然存在著一些有待研究、解決的問題,例如對于凈收益、資本化率的內涵和外延等問題還存在一定的爭議。在

在諸多房地產估價方法中,收益還原法是十分重要的一種方法。而應用收益還原法,最關鍵的問題是確定資本化率。資本化率有多種求取方法,比較易行且科學的有市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法以及投資復合收益率法。

!"#!""#·!"$!經濟論壇 信用法，形成我國市場經濟的良好環境。 同時法律應當允許建立盈利性的信用中 介機構，這樣才能完善我國的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機構。我 國應當有類似美國鄧白氏這樣的信用機 構。由于我國缺乏信用機構的經營管理人 才，也不懂信用機構的運營方式，因此應 當允許國外的信用機構在我國成立合資 公司或開辦分支機構，培養我國的信用管 理人才，加快我國信用機構的規范化發 展。 同時，信用機構必須盈利，應當允許 信用機構靠出售信用信息來盈利，既促進 信用機構的造血機能，又促進它們健康發 展。 #"信用機構應和公共機構合作。在 我國已經有些機構掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務、公安等部門，但 是這些機構的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動力。如果信用機構和國外一樣，能夠從 這些機構購買信用資源，并對這些信用資 源進行

收益法測算表（房地產） 序號 項目名稱 （單位：元/㎡）計算公式計算結果單位 一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡ （1）月毛租金收入550.00元/㎡ (2)年潛在毛收入（1）×126600.00元/㎡ （3）租賃保證金、押金利 息收入 (1)×3%16.50元/㎡ （4）空置等造成的收入損 失 (2)×5%330.00元/㎡ 二年運營費用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡ （5）管理費用(一)×3%188.60元/㎡ （6）維修費用重置價格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡ （7）保險費用重置價格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡ （8）稅金及其附加費(一)×11.51%723.58元/㎡ （9）土地收益金（劃撥土 地） 0×120.00

房地產行業已經成為我國經濟發展的重要支柱產業,當前房地產出售、轉讓、投資、抵押等業務十分頻繁,這些都需要確定房地產的價值。收益法是房地產估價中常用的方法之一,其主要運用于有收益的房地產的價值評估,房地產的收益性體現在兩個方面:一是現實存在的

在房地產估價中,收益法是常用的估價方法之一。折現率是利用收益法準確計算房地產價格的關鍵問題之一,因而適當的確定方法又成為影響折現率準確性的重要因素。通過分析折現率的選取現狀和原則,構建以安全利率加風險調整值法為基礎的折現率定量模型,并進一步確定了安全利率和風險參數模型,對科學、正確、客觀地確定房地產估價中的折現率具有重要的參考價值。

一、問題的提出\r\n《房地產估價規范》2．0．13收益法的定義是：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

本文對房地產估價中收益法的運用進行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場提取法、安全利率調整法、實際利率調整法、收益風險倍數法,并針對各種方法的不同特點,探討了其適用的具體情況,進行了實證分析;此外本文探討了運用"收益分配法"準確測算待估房地產的凈收益,并進行了實證分析。

目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產的技術路線與方法.重點闡述估價過程中有關客觀年總收益、客觀年總費用、還原利率等估價參數確定等技術難點,最終測算出大酒店的房地產價格。