房地產估價的收益還原法評析

收益還原法是房地產估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎,常用于有收益或潛在收益的房地產估價中.在收益還原法中,房地產的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產的財務數據和相關政策的基礎上,對估價中所需的各項參數進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產的應用問題.

收益還原法是房地產估價三種基本方法之一,它的應用需要準確把握兩個關鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應用,其實際應用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現實指導意義。

房地產估價的收益還原法評析

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。

收益還原法在房地產估價中的應用——收益還原法是房地產估價三種基本方法之一，它的應用需要準確把握兩個關鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...

目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。

本文分析了收益還原法的優點和不足，并對收益還原法運用中關于純收益、還原利率、收益年限等應注意的問題進行了較為詳細的說明

收益還原法中若干因素對房地產估價結果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產實際評估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對估價結果的影響做一些分析與討論。一、關于拆舊計入純收益與否的...

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質和適用范圍進行了探討,最后作者對其在現實中的運用提出了幾點意見。

收益法是收益還原法的簡稱,這種估價方法以效用價值論和地租理論為理論依據,是房地產估價基本方法之一,主要用于有收益性的房地產價格評估。其計算原理是運用適當

對于土地、商鋪等收益性物業來講,初始投資完成后,經過若干時間的價值收益,在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現金流量表體現其房地產投資過程與結果,其中有一個反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅度的參數,即資本變化比率,通常稱為資本化率。由于資本化率的微小變動對于評估結果可以產生巨大的影響,我國現有的四種求取資本化率的方法。對資本化率的確定都含有某些主觀選擇性,致使估價結果與房地產\"真實價值\"偏差很大。房地產作為一種資本投資,在眾多的投資項目類別中,也有一定的與其投資風險相當的投資收益率。因此可以認為房地產資本化率是與獲取估價對象所產生的凈收益具有相同風險的資本化率。本文就房地產估價中資本化率進行了相關分析。

1 房地產估價報告 項目名稱：武漢市洪山區珞瑜路272號光山高新大廈二 層如家城市旅館房產評估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估價方： 估價人員： 估價作業日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估價報告編號：x房估字[xx]第xx號 2 目錄 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估價師聲明............................................................................................

本文用技術經濟動態復利公式分析了房地產價格評估收益還原法公式的由來。用效用理論分析了房地產投資的風險，討論了風險選擇、風險修正、風險評估的方法。

收益還原法在農地估價中的應用

我國的現代房地產估價活動起步較晚,所運用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的,鑒于我國目前的國有土地使用權有限期出讓制度,與英美等國家的土地私有制有所不同,決定了房地產估價理論體系特別是實際運用時應有相應變化。在當前房地產收益率及有關房地產估價理論與方法上,這點體現的不是很明確,本文就此闡述了個人的觀點。

在房地產價格評估中,收益法是常用的3種基本方法之一。使用收益法的關鍵是資產純收益的確定和還原利率的選取,因此如何確定還原利率是收益法中的一個十分重要的環節。目前,在我國實際使用的確定還原利率的方法比較多,每種方法都有其一定的優點和局限性。在一項具體的估價項目中,適當的確定方法又成為影響還原利率準確性的重要因素,進而影響著使用收益法進行價格評估的結果的客觀性和公正性。

!"#!""#·!"$!經濟論壇 信用法，形成我國市場經濟的良好環境。 同時法律應當允許建立盈利性的信用中 介機構，這樣才能完善我國的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機構。我 國應當有類似美國鄧白氏這樣的信用機 構。由于我國缺乏信用機構的經營管理人 才，也不懂信用機構的運營方式，因此應 當允許國外的信用機構在我國成立合資 公司或開辦分支機構，培養我國的信用管 理人才，加快我國信用機構的規范化發 展。 同時，信用機構必須盈利，應當允許 信用機構靠出售信用信息來盈利，既促進 信用機構的造血機能，又促進它們健康發 展。 #"信用機構應和公共機構合作。在 我國已經有些機構掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務、公安等部門，但 是這些機構的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動力。如果信用機構和國外一樣，能夠從 這些機構購買信用資源，并對這些信用資 源進行

隨著房地產業的發展,估價業務量的增多,對估價方法的規范要求亦越來越高。作為三大估價方法之一的收益法,由于資本化率的確定存在技術上的難點,以致于錯用、亂用現象時有發生。而資本化率取值高低的很小差異,就會造成估價結果極大的誤差。本文通過對資本化率的含義、實質、構成及確定方法的國內外比較分析,以澄清認識誤區,給人們以啟示。

估價師在估價中最常用的方法是市場比較法和收益法,而收益法能否成功運用的關鍵是凈收益和資本化率的確定,其中,資本化率的確定無疑是最不容易把握的。通過對資本化率確定方法的分析,結合作者多年從事房地產估價教學研究、房地產估價實務的經驗,指出各種確定方法的難點和實際運用中存在的問題,然后提出建議和期望。

收益法是房地產估價的基本方法之一，特別適用于產生收益或有潛在收益的房地產項目，本文通過對收益法中資本化率的本質及構成進行分析。結合實踐經驗，提出了資本化率選擇的基本原則，找出確定資本化率的一般方法，以供業界人士參考。