工地開放活動操作指引 （2007年12月） 目錄 一、工地開放活動目的 二、工地開放活動概要 三、工地開放活動操作流程 四、相關附件 上海萬科工地開放活動操作指引 一、工地開放活動目的 工地開放活動是萬科“以客戶為導向”客戶服務理念的具體體現。在客戶購 買房屋至房屋交付的這段等待時期內，加強萬科與客戶之間的溝通和感情培養。 通過工地開放活動，讓客戶了解房屋在各階段的施工工藝，消除客戶對隱秘工程 的疑慮，以求讓客戶在萬科“住得安心”。工地開放活動后的客戶反饋，也將指 導缺陷問題的整改，促進萬科進一步完善產品和服務。 本操作指引就工地開放活動的重要時間節點的各項準備要素進行標準化，從 而固化工地開放活動的流程，為客戶提供高質量的服務。 二、工地開放活動概要 1、工地開放活動頻次要求 在房屋正式交付前，毛坯房項目至少舉辦1次工地開放活動，裝修房至少舉辦2 次工地

上海萬科房地產有限公司 上萬【2007】145號 ★ 工地開放活動操作指引 （2007年12月） 目錄 一、工地開放活動目的 二、工地開放活動概要 三、工地開放活動操作流程 四、相關附件 上海萬科工地開放活動操作指引 一、工地開放活動目的 工地開放活動是萬科“以客戶為導向”客戶服務理念的具體體現。在客戶購 買房屋至房屋交付的這段等待時期內，加強萬科與客戶之間的溝通和感情培養。 通過工地開放活動，讓客戶了解房屋在各階段的施工工藝，消除客戶對隱秘工程 的疑慮，以求讓客戶在萬科“住得安心”。工地開放活動后的客戶反饋，也將指 導缺陷問題的整改，促進萬科進一步完善產品和服務。 本操作指引就工地開放活動的重要時間節點的各項準備要素進行標準化，從 而固化工地開放活動的流程，為客戶提供高質量的服務。 二、工地開放活動概要 1、工地開放活動頻次要求 在房屋正式交付前，毛坯房

上海萬科長寧置業有限公司 上海萬科物業管理有限公司 編號shvk—wi—pr060 名稱上海萬科工程保修管理作業指引版本a03第1頁共19頁 編制 仇榮華 陶敏 修改 仇榮華 湯科正 審核 地產客戶關系中心 地產工程管理部 批準 朱懷遠 陳東彪 徐金明 生效日期2005年4月1日 上海萬科工程保修管理作業指引 1.目的 為理順工程保修、物業保修的管理程序和內容，使各交付后項目的物業管 理順利進行，確保保修工作的有效協調，特制定本工作指引。 2.適用范圍 適用于上海萬科開發的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。 3.職責 3.1.物業公司負責自交付之日起的工程保修工作，各物業管理部經理為工程保 修管理的第一責任人，進行統一的協調和監督管理。 3.2.地產項目部確保項目達到交付標準；負責房

管理評審程序cx-01 1、目的：實現標準化管理，提高工作的正確性與效率。 2、范圍：每個人所從事的工作。 3、職責：由每個人編寫或修改自己工作崗位范圍內的標準工作程序并提交經理層及相關人員評審，評審通過后正式執行。 4、質量：要求全覆蓋，該做的都要寫到，寫到的都要做好，要有可追溯性，受控，第三者看明白，實現零缺限工作質量的目的。 5、時間：發現問題后的第一時間。 注：交稿時間：8月17日星期一17：00之前。 人員：工程部、預算部全體人員。 上海萬科房地產有限公司 工

地盤總體施工工作程序 1、目的：對地盤總體施工質量、進度、成本進行有效控制，確保最終產品達到國家標準，見《室外排水工程規范》、《電氣裝置工程施工及驗收規范》、《安裝工程施工及驗收規范》等標準，且滿足銷售部指定要求，滿足四大市政配套公司的施工要求，滿足設計總體構思要求，達到經濟、美觀、安全，確保第一時間解決問題。 2、范圍：適用公司投資建造的工程項目總體現場施工的全過程控制。 3、職責：本程序由工程部主管、設計部、銷售部、預算部、監理公司相關，項目經理總負責，主管工程師負責實施。 4、程序 4.1進度： 4.1.1各現場施工單位根據公司施工進度計劃編制各工種工程進度計劃表，并且根據實際工程進度及時修改、調整。 4.1.2主管工程師根據四大市政配套公司現場施工實際情況，以及根據公司營銷工作要求，監督監理公司，每周定期參加生產

工程尾款支付工作程序 1、目的：確保工程尾款的正確支付，不再產生遺留問題。 2、范圍：所有已經預算部結算審核的工程（除零星工程以外）。 3、職責：對工程質量扣款、保修情況、工程檔案資料上交情況作最后確認。 4、程序： 4.1工程結算經預算部審核（大型工程經過審價）完畢后，主管工程師在填寫“付款申請單”之前，必須先辦理“工程尾款支付確認單”（附后），該“確認單”作為辦理結算付款的前提條件。 4.2根據“工程尾款支付確認單”要求，由主管工程師到物業公司辦理有關手續，再次確認該工程已無任何質量、保修上的扣款，如有扣款，則應開出扣款單，以便在尾款中扣除，并加蓋物業公司公章為準。 4.3為保證工程檔案的完整歸檔，主管工程師應到檔案專管人員處再次核實歸檔情況，并簽署意見。 4.4在辦理完該“確認單”后，方可辦理“付款申請”，該確認單即作為尾款付款申請的附件一齊上報預

圖紙管理細則 一、設計文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同設計單位日常工作聯系函當中。 2、設計單位提出由設計單位以設計變更形式傳遞。 3、施工方提出通過施工方同甲方的工作聯系函、監理例會報告、進度計劃及供貨計劃傳遞。 二、設計更改的實施 1、設計變更形式： *由甲方提出的變更為“項目變更通知”。 *由設計單位提出的及施工方提出的變更為“設計變更通知”。 2、設計變更的運行： *設計院發出的“設計變更通知”由設計部經理在“設計變更通知”上簽字、蓋章，由設計部該工程工程主管人員將其變更通知發放至工程部，接收人在變更通知原件上簽收，原件交檔案室保存，設計部保留簽收記錄的復印件一份。 *工程部發放“設計變更通知”至施工及監理，接收人在設計變更通知上簽收。 *“設計變更通知”和“項目變更通知”的有效性，等同于施工圖紙，在竣工資料

4.1.管理職責： a.質量方針：及時向客戶提供達到國家規定合格標準的房屋。 b.質量目標：1999年內通過iso9002質量認證，100%達到國家合格標準。 c.職責和權限：另附。 d.管理者代表： 本公司委派工程部經理擔任管理者代表，他將： *確保按照iso9002（94）要求建立/實施并保持質量體系。 *向總經理報告質量體系運行情況，以供評審及改進作為基礎。 *代表公司就質量體系有關事宜與外部進行聯絡。 e.管理評審： 公司每年進行一次常規管理評審，以確保質量體系的適宜性和有效性及滿足iso9002（94）標準要求及滿足公司質量方針和目標，管理評審的記錄予以保存。 4.2.質量體系： 本公司建立有以質量手冊、程序文件、支承性文件表單為基礎的質量體系文件，它們是公司的確保我產品質量符合規定要求的一種手段。 a.

付款控制程序 1、目的：確保及時、準確向分供商付款。 2、范圍： 本程序適用于： 2.1工程款的審批、支付。[預付款、進度款、結算款（保修金）] 2.2材料、設備款的審批、支付。 2.3設計費的審批、支付。 3、職責： 3.1項目主辦人根據進度、質量狀況及合同提出付款書面申請。 3.2項目主管經理負責復核付款申請并簽署意見。 3.3預算部經理復核付款申請并簽署意見。 3.4項目分管副總負責審核付款申請并簽署意見。 3.5財務主管經理負責審核付款申請并簽署意見。 4、程序： 4.1付款申請。 4.1.1項目主辦人依據合同、進度及質量狀況確定是否申請付款。 4.1.2項目主辦人按以下內容填寫《付款通知單》和《付款申請單（試行）》并交項目主管經理復核。 4.1.2.1付款緣由。 4.1.2.2質量

住宅使用說明書 一、本小區商品住宅結構形式：a、b、c三幢為框架結構，d、e、f三幢為混合結構；樓板為現澆鋼筋砼樓板，其中衛生間樓板為下沉式雙層防水設計，基礎為預制鋼筋砼方樁。 二、本小區每戶安裝一只水表和一只進戶閥，水表采用上海自來水公司的產品，進戶閥采用銅質球閥。a、b、c、d四幢水表表徑為φ32mm，e、f兩幢水表表徑為φ25mm，小區供水壓力低壓為0.32mpa，高壓為0.40mpa，水表安裝位置為樓梯進戶處。 三、a、b、c三幢室內冷熱水管均采用鍍鋅鋼管；d、e、f三幢室內冷水管采用upvc塑料管，熱水管采用鍍鋅鋼管（根據國家及市建委要求）。 四、每套住宅有1個廚房，廚房內設有1個洗滌盆位置，留有冷熱水管道接口，有一個煤氣熱水器安裝位置，并配有冷熱水進出口，熱水器建議采用快速煤氣型。 五、a、b、c、d四幢住宅每套設2

工程文件收發記錄 □內部□外來□設計變更□圖紙□法律□其它 序號 文件名稱 編號 文件接收 文件發放 文件來源 收到日期 份數 備注 發放日期 發放部門 簽收 份數 備注

1、目的：為編寫質量體系程序文件制定編寫原則及標準格式，使各部門編寫符合要求的程序文件。 2、范圍：適用于程序文件的編寫及內容結構相類似的有關文件的編寫。 3、職責： 3.1主要質量職能部門負責按規定要求擬制程序文件。 3.2與本程序相關的職能部門負責會審修改程序。 3.3貫標小組長負責編寫指導。 3.4相關部門經理審核。 3.5管理者代表負責批準。 4、程序： 4.1程序文件編寫總則。 4.1.1為保證質量方針得以實現，編制符合質量體系要求的程序文件，它規定了完成各項質量活動的方法。 4.1.2程序文件應對質量體系要素要求的所有影響質量的活動進行恰當而連續的控制，應能具備一旦發現異常即可作出反應和加以糾正的能力。 4.1.3程序應簡練、明了、有效，并規定所采用的方法和合格的判定準則，按相同的結構、格式編排每個程序。 4.1.4文件便于使用者熟

設計單位考核情況評分表 工程名稱：設計單位名稱： 考核內容 評分標準 得分 質量 *“建筑規劃、結構、設備設計先進合理、安全經濟，圖面表達清楚，下確無誤”給5分。 *“建筑規劃、結構、設計先進合理、安全經濟，圖面基本表達清楚、無明顯錯誤”給4分。 *“建筑規劃、結構、設備設計基本做到先進合理、安全經濟，圖面基本表達清楚，關鍵性錯誤不多”給3分。 *“建筑規劃、結構、設備設計不合理且影響安全使用，圖面表達不清楚，錯誤很多”給0分。 交圖期 *提前交圖3天以上給5分。 *按合同交力期±3天（含3天）給4分。 *延期3至5天（含5天）給3分。 *延期5天以上給0分。 配合效果 土建

合同評審控制程序 1、目的：確保合同條款明確、公平、公正，確保在第一時間正確解決問題。。 2、范圍：適用于工程系統所有合同。 3、職責： 3.1工程部主管經理負責評審合同綜合條款。 3.2預算部經理負責評審單價、總價、付款方式、結算辦法。 3.3分管副總負責監控3.1、3.2全部過程。 4、程序： 4.1合同評審前期工作：項目主辦人員組織招投標（詢價）工作并編制標書合同及有關材料（詳見采購控制程序）報工程部主管經理。 4.2工程部評審。 4.2.1工程主管經理仔細閱讀備忘錄、標書、合同及其他附件，重點審核以下內容： 4.2.1.1證照類齊全性：營業執照、經營許可證、資質證書、進滬許可證（若存在）、準用證。 4.2.1.2質量標準：合同應附產品國家頒布質量標準、驗收規范等。 4.2.1.3經濟類條款：單價、總

2006年上海萬科“萬客會”策劃方案——上海萬客會簡介：　　5月梳理結果僅1490名　　保持之前的產品手冊+生活手冊的會員刊物風格　　搭建完成會員自治的互動平臺　　即將上線的明源會員管理系統　　資源整合，為會員提供更多的增值服務　　渠道整合，為營...

房地產e網-房地產與物業管理實用資料庫http://www.***.*** 上海市萬科房地產有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 項目報批報建作業指引 編號： shvk/wi/pr022 版號：a/0 頁碼：第1頁共6頁 上海萬科地產項目報批報建作業流程 編制周志成日期2003/11/26 審核日期 批準日期 房地產e網-房地產與物業管理實用資料庫http://www.***.*** 上海市萬科房地產有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 項目報批報建作業指引 編號： shvk/wi/pr022 版號：a/0 頁碼：第2頁共6頁 流程要素 流程目標： 流程時間要求流程監控點數目 流程主要責任崗位流程涉及職位數目 修訂記錄 日

2006/04/20 【上海萬科質量管理的現狀和改善提案】 東京建物㈱菊池隆 2006年4月19日，東京建物菊池隆和萬科企業付志強顧問在華漕pj現場事 務所，向崔志麟、曹一及王垚先生，針對上海萬科質量管理的現狀和想法進行了 訪談。 在中國，除了施工企業以外現場監理公司常駐現場，承擔著在日本總承包商 的現場管理義務和設計事務所的監理業務。 上海萬科，就提高現場的質量不斷地努力采取改善措施，對那種積極的姿態， 很值得我們學習。 以下，按部位顯示上海萬科的質量管理的現狀，最后以日本的方法作為參考， 為提高質量而提出第一階段的改善建議。 1．基礎、樁 上海萬科在基礎施工階段之前，對各棟樓的基礎部分進行鉆孔實驗，檢測承 載力和相應的深度。調查深度是以預定的樁長+1m，同時也測量地表面承載力。 上海地區的地下水位普遍偏高，在gl-1m～0.5m左右。 華漕pj的樁是作為摩擦樁來設計

平地創新多層 (d區) 序號成本項目原始指標系數工程量單價(元)合價(萬元)可售單方 三主體建筑工程費1398.281557.34 1基礎工程費186.90208.16 ◆土方工程基底面積 ◆護壁護坡 ◆樁基礎及檢測建筑面積10460.856062.7769.90 ◆基礎結構建筑面積10460.85118.66124.13138.25 ◆降水 2結構及粗裝修917.111021.43 ◆上部結構及粗裝修建筑面積8978.67808.66726.07808.66 ◆砌體建筑面積 ◆找平及抹灰建筑面積 ◆防水防水面積 ◆半地下室結構及粗裝修建筑面積1482.181108.66164.32183.02 ◆變更及簽證建筑面積26.7129.75 3門窗工程118.75132.26

iso9002程序文件目錄 編號 內容 006 規劃設計過程控制程序 007 采購控制程序 008 施工過程控制程序 086 產品標識和可追溯性 010 文件和資料控制程序 011 糾正和預防措施控制程序 012 施工單位、監理公司控制程序 013 測量器具控制程序 014 設計單位控制程序 015 不合格品的控制程序 016 合同評審的控制程序 018 管理評審程序 019 質量體系管理程序 020 質量記錄控制程序 021 內部質量審核程序 022 培訓控制程序 023 檢驗和試驗狀態控制程序 024 服務控制程序 025 統計控制程序 026 產品防護和交付程序 027 檢驗和試驗控制程序

履約保證金管理辦法 一、為規避風險，凡實行招投標的項目必須實施履約保證金制度。 二、履約保證金金額為合同價的10%。 三、項目主辦人員在簽訂分包合同之前必須詳細審閱合同、招標文件，是否包含履約保證金有關條款。 四、在收到中標分供商履約保證金或履約保函時方可支付預付款。 五、對于初次合作或不受信任的分供商，必須嚴格實施履約保證金制度。 六、對于已經愉快合作的分供商可以允許對方將未結清尾款轉為履約保證金，目的在于增強分供商資金運作能力，從而體現雙贏原則。 七、當需要用未結清尾款作為新項目的履約保證金時，首先由分供商提出申請并說明理由，報工程部審核，工程部根據該分供商過去合作中的履約表現給出意見后轉預算部審核，預算部根據該隊伍的原工程費用審核情況，在認為確有足夠資金可以轉用時方可批準，并報財務部備案。 八、預算部在結算支付該

點工簽認的暫行管理程序 為了控制好工程成本，提高公司資金的有效運作，規范簽證管理，故對點工簽認作以下幾點規定： 1、在工程簽證中原則上不得以點工形式出現。如有特殊原因需發生點工且數量較大時，必須由主辦人員所在的部門經理同意后方可進行施工。 2、點工原則上是以定額站規定（每工22.80元）進行結算。 3、如按定額站規定進行施工有難度，主辦人員可根據實際情況并參考市場價制定單價，原則上不能超過市場價。經部門經理認可，以書面形式在簽證單上寫明原因、工作內容以及和乙方談定的點工單價。 4、預算部在對點工結算時，按工程部特殊簽證意見辦理，如資料不全，按定額規定辦理。 注：1、持有本文件者應嚴格按此文件要求執行。 2、若認為本文件有不合理之處應及時向本文件的審批人提出修改意見。

上海萬科房地產有限公司程序文件 vk-cx4.9-01 規劃設計過程控制程序 1/3 試a 1.目的 控制設計單位的設計符合規范并滿足本公司要求。 2.范圍 適用于各設計階段。 3.職責 3.1銷售部負責提供市場調研和營銷策略。 3.2設計部負責技術情報的收集、分析，調研設計單位的基本情況并 與之溝通。 3.3工程部負責對有關的施工工藝要求、施工限制性進行評審。 3.4分管銷售的副總負責市場調查、營銷的領導和協調。 3.5總經理負責設計任務書編制工作的領導和協調。 4.程序 4.1年度開發計劃的編制。 4.1.1總經理接收總部下達的年度開發計劃。 4.1.2總經理召開辦公會