隨著國民經濟的發(fā)展，房地產的相關經濟活動越來越頻繁，對房地產估價的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產價值就成為房地產估價的一個永恒話題。房地產估價 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運用最為廣泛，但是這種 評估方法在實際評估運用中過多依賴于評估者的經驗，對數理模型運用較少，在實際應用 中，易出現評估價格偏離市場價格的現象。 本文以理論聯(lián)系實際，定量分析和定性分析相結合的方法，研究如何在房地產估價中 引入特征價格理論，與市場比較法有機結合，建立房地產估價模型。模型彌補了傳統(tǒng)市場 比較法的不足，減少了在房地產估價中人為因素的影響，使得評估結果更科學、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場比較法，并對傳統(tǒng)的市場比較法及在應用中的缺陷進行分析。 其次，引入特征價格理論，研究基于特征價格理論的市場比較法。其中較詳細地介紹 特征價格理論的基礎、應用條件、應用領域等，分析當

文章編號:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產估價信息系統(tǒng)的市場比較法研究 ξ 何國松 (咸寧師范高等專科學校　地理系,湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產市場比較法是房地產常見的估價方法之一,但由于個人掌握的交易實例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產市場估價信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構建 與應用的步驟是:(1)搜集房地產交易實例,建立房地產交易數據庫;(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實例,利用估價修正模型進行修正;(4)估價人員憑估價經驗進行適當的調節(jié). 關鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場比較法 中圖分類號:f49　　　　　文獻標識碼:a 0　引言 市場比較法是房地產估價中最常用的方法之 一,它是通過與待估房地產類似狀況和條件的房地 產近期市場成交實例的分析

傳統(tǒng)市場比較法在評估房地產價格時存在著區(qū)域因素、個別因素修正取值隨意性大、計算過程過于粗糙、評估結果不夠準確的問題。本文提出應用層次分析法、模糊數學和bp神經網絡三種新方法對市場比較法進行改進,系統(tǒng)闡述了三種方法在市場比較法估價中應用的原理、方法和步驟,在此基礎上分析了三種方法各自的優(yōu)勢、問題和條件等,并對其應用前景進行預測。

科學研究是探索未知事物或現象的本質和規(guī)律的活動，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動。現代科學技術的發(fā)展，對科研人員素質、知識結構，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會主義市場經濟的今天，更需要加強對科學技術的研究，把理論與實踐結合起來，因此，對科學技術的研究必須用科學的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

科學研究是探索未知事物或現象的本質和規(guī)律的活動，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動。現代科學技術的發(fā)展，對科研人員素質、知識結構，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會主義市場經濟的今天，更需要加強對科學技術的研究，把理論與實踐結合起來，因此，對科學技術的研究必須用科學的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

我國房地產市場在不斷發(fā)展和壯大,房地產交易越來越受到人們的關注。房地產估價在房地產交易中是非常重要的,研究房地產估價是現今房地產交易中不可缺少的一項專業(yè)性、技術性工作,能直接反應房地產的市場狀態(tài),得到了國際估價界的統(tǒng)一公認。本文針對我國現今房地產估價行業(yè)的發(fā)展現狀和問題,對房地產估價中的市場比較法進行了研究。

引用模糊集合貼近度的概念,對房地產估價中市場比較法的比較案例選擇進行應用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問題提出專家評估方法來進行削弱。

考慮到影響房地產價格各種因素的不確定性和模糊性,提出了基于結構元理論的房地產估價的模糊回歸模型,并利用此模型獲得房地產評估的一例結果,算例表明,該方法有較高的有效性和實用性。

摘要 房地產估價中，市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的 是在估價過程中能直接反映房地產的市場狀態(tài)，這些特點使其在估價方法體系中 成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認。我國《房地 產估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應用市場比較法來評估土地或房地產價 格。所以如何科學地運用市場比較法進行房地產估價已經成為一種趨勢，是我國 房地產界迫切需要解決的問題。 本文首先從理論上對房地產價格的影響因素、房地產估價的原理及難點、市 場比較法的應用原理、步驟及應用現狀做了深入研究，總結了市場比較法在我國 應用過程中存在的主要問題和難點:可比實例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數學估價模型存 在的不科學性和不合理性，急需尋找更科學、更合理的估價模型以及更科學地應 用市場比較法估價的途徑。 接著，本文探討了模糊

以測量學和統(tǒng)計學中的誤差理論為依據,結合房地產估價的實際情況,論述了估價誤差的一般規(guī)律,并對比較法估價誤差進行了研究,同時得出參考數據和結論。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運用市場比較法進行房地產評估,體現了其現實意義。

房地產估價市場比較法

市場比較法在房地產估價中是最常見、最重要、應用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據、適用范圍、操作步驟、計算公式,重點闡述了提高市場比較法評估精度的六個建議。

本文對房地產估價方法中應用較為廣泛的市場比較法內涵及適用范圍進行了闡述，通過分析了市場比較法應用的難點，提出了解決問題的對策和措施。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運用市場比較法進行房地產評估,體現了其現實意義.

運用模糊數學理論,針對房地產估價的特點,建立了房地產模糊綜合評估模型,為房地產估價提供了一種有效的計算方法,并用實例進行了檢驗。

在房地產價格評估中對于比較案例的價格修正可以說是最關鍵的環(huán)節(jié)．該文將模糊數學中的模糊綜合評判方法引入到房地產估價過程中，從而使價格修正可以集中反映多數估價人員的意見，達到公正、客觀的效果．

運用模糊數學的貼近度概念和特征因素隸屬函數改進傳統(tǒng)的市場比較法,建立了模糊數學評估模型.應用實例表明,該方法能夠使估價結果更客觀、更科學地反映待估房地產價格的真實性,提高評估結果的精度.

隨著我國房地產市場的不斷發(fā)展與壯大,房地產交易案例的急劇增加,房地產估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項專業(yè)性、技術性工作,并且我國實行了房地產估價的制度。在以往的估價實例中,運用的方法顯得粗糙而且難以達到十分精確的程度,所以本文運用了模糊數學的理論,建立了模糊評估模型,采用模糊綜合評估法評估房地產的價格,從而提高估價的精度。

基于房地產交易案例和因素差異量化的模糊性,借助于模糊綜合評判法,運用貼近度確定權重,建立了評估模型修正評估價格,以使房地產估價更客觀、更準確、更合理。

針對房地產估價指標中存在明顯的模糊性和不可定量性,本文首先構建了住宅型房地產評估指標體系,結合層次分析法客觀確定指標權重,利用模糊數學的隸屬度理論將定性指標定量化,建立了基于模糊綜合評價的房地產評估模型,并加以案例論證,結果表明該方法評價結果的可比性強,對房地產估價人員有一定的參考價值和指導意義。

考慮到房地產價格影響因素的不確定性和客觀區(qū)間性,提出了基于市場比較的房地產估價的區(qū)間數灰色模糊法.該方法在房地產估價時引入了區(qū)間數,并且用灰色系統(tǒng)方法選擇影響房地產價格的主要因素,最后利用模糊綜合判斷方法獲得房地產價格的評估結果.算例表明,該方法有較高的精度,并具有有效性和實用性.