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城市住宅是一種典型的異質性商品,國內外學者普遍采用特征價格模型進行研究。特征價格模型的理論基礎主要來源于Lancaster的消費者理論和Rosen的市場供需均衡模型。以往基于特征價格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區位三個維度進行建模分析,卻忽略了消費者的感知維度,因此文章在這三個維度的基礎上,加入消費者感知維度構建兩階段模型,這也是本文的創新之處。同時結合文獻和訪談選取14個住宅特征作為自變量,以南京市六個主城區為例,采用30多個小區的500多套二手房掛牌數據資料,基于對數函數形式構建了南京市住宅特征價格模型。通過模型檢驗和回歸分析發現,有13個住宅特征變量對價格有顯著影響,并結合數據對住宅特征價格彈性進行了分析。
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1．自然環境概況 1.1 地理位置 南京位于長江下游地區，距入海口 347 公里，北緯 31°14′～32°37′,東經 118 ° 22′～ 119 ° 14′。東望大海，西達荊楚，南壤皖浙，北接江淮，長江越境而 過。距上海 300 公里，距北京 1200 公里，向西離重慶 1400 公里。境內山崗、 平原、河流交錯。 全市總面積 6582.31 平方公里， 2007 年總人口 617.17 萬人。 1.2 自然環境概況 1.2.1 地質地貌 南京地貌特征屬寧鎮揚丘陵地區，南京市轄區總面積 6582.31 平方公里，其 中市區面積 4723 平方公里，地形以低山、丘陵為骨架，以環狀山、條帶山、箕狀 盆地為主要特色， 組成了一個低山丘陵、 崗地和平原、 洲地交錯分布的地貌綜合體。 其中低山占土地總面積的 3.5%; 丘陵占土地總面積的 4.3%; 崗地占土地總面積 的 53%; 平原、洼地
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