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更新時(shí)間：2025.05.17
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近年來,我國的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,城市人口不斷增多,推動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展.本文就以南京市為例,通過對(duì)影響住宅市場(chǎng)的各種宏觀因素進(jìn)行量化分析,建立統(tǒng)計(jì)住宅均價(jià)預(yù)測(cè)模型.首先對(duì)各因素進(jìn)行相關(guān)性分析,完成自變量的篩選;其次對(duì)選定的自變量構(gòu)建多元線性模型,并對(duì)之檢驗(yàn);最后運(yùn)用線性回歸和基本面判斷的方法完成各自變量值的預(yù)測(cè),從而得到南京市未來住宅均價(jià)的預(yù)測(cè)值.結(jié)果發(fā)現(xiàn)居民儲(chǔ)蓄余額與住房長期貸款利率是影響南京住宅均價(jià)的關(guān)鍵因素,并得出未來三年南京市住宅均價(jià)增速會(huì)大概率放緩的結(jié)論.
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城市住宅是一種典型的異質(zhì)性商品,國內(nèi)外學(xué)者普遍采用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究。特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)主要來源于Lancaster的消費(fèi)者理論和Rosen的市場(chǎng)供需均衡模型。以往基于特征價(jià)格模型的城市住宅研究大多從建筑、鄰里、區(qū)位三個(gè)維度進(jìn)行建模分析,卻忽略了消費(fèi)者的感知維度,因此文章在這三個(gè)維度的基礎(chǔ)上,加入消費(fèi)者感知維度構(gòu)建兩階段模型,這也是本文的創(chuàng)新之處。同時(shí)結(jié)合文獻(xiàn)和訪談選取14個(gè)住宅特征作為自變量,以南京市六個(gè)主城區(qū)為例,采用30多個(gè)小區(qū)的500多套二手房掛牌數(shù)據(jù)資料,基于對(duì)數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建了南京市住宅特征價(jià)格模型。通過模型檢驗(yàn)和回歸分析發(fā)現(xiàn),有13個(gè)住宅特征變量對(duì)價(jià)格有顯著影響,并結(jié)合數(shù)據(jù)對(duì)住宅特征價(jià)格彈性進(jìn)行了分析。
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