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根據(jù)2001～2010年的相關(guān)數(shù)據(jù),利用MATLAB建立了蘭州市商品住宅價格變動趨勢的數(shù)學(xué)模型Zt=p2t2+p1t+p0,以及商品住宅價格的多元線性回歸模型log Z=C0+C1log(N1)+C2log(N2)+C3log(N3)+C4N4并進行分析,考慮4個主要影響因素:人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本、人均收入、一年期定期存款利率.結(jié)果表明:蘭州市商品住宅價格與時間呈二次非線性增長,沒有明顯的周期性,并預(yù)測了蘭州市2011年商品住宅價格為8 846元/m2;蘭州市商品住宅價格與4個主要影響因素的偏相關(guān)系數(shù)分別為rZN1=0.902 0、rZN2=0.999 2、rZN3=0.916 2、rZN4=-0.899 0,其中房地產(chǎn)開發(fā)商平均投資成本對商品住宅價格的影響作用最大.
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通過對影響蘭州市房地產(chǎn)價格的需求因素定性分析,確定了房地產(chǎn)價格的需求影響因素,并分析了各因素如何對房價變動起作用。商品房銷售面積、城市人均居住使用面積、居民收入等需求指標(biāo)持續(xù)上升,但供給結(jié)構(gòu)不合理,激化供需矛盾導(dǎo)致價格上漲;地理位置因素通過需求對蘭州市房價的影響較大。針對存在的問題必須積極調(diào)整市場中的商品房供給結(jié)構(gòu),調(diào)整保障性住房建設(shè),充實市場供給,發(fā)展快速交通,延展城市可達范圍,以穩(wěn)定房價。
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